1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что собой представляет коммерческая ипотека

Что такое коммерческая ипотека?

Коммерческая ипотека — это кредитный продукт, который широко используется в зарубежных странах. В России же он новичок и только набирает обороты.

Коммерческая ипотека – это вид целевого кредита, который предоставляется банком на приобретение коммерческой (нежилой) недвижимости.

Что относится к коммерческой недвижимости?

К коммерческой недвижимости может быть отнесено:

  • помещение под производство или склад;
  • строение или часть его для устройства офиса.

Из-за того, что коммерческая ипотека сравнительно недавно появилась в России, предоставляют данный кредит на покупку коммерческой недвижимости далеко не все банки. Но если по определенным причинам ни один из банков, предоставляющих такой кредит, не подходит предпринимателю, можно смело обращаться в любой другой банк или кредитную организацию. Учитывая глобальность подобной сделки, почти каждая организация, занимающаяся кредитованием, рассмотрит заявку на индивидуальных условиях.

Преимущества коммерческой ипотеки для бизнесмена

Начиная или развивая свой бизнес, вопрос о помещении для него встает обязательно. В зависимости от специфики бизнеса, это может быть помещение под офис или склад, магазин или производство. Высокая стоимость таких коммерческих площадей, заставляет рассматривать вариант с арендой, так как помещение не единственная статья расходов для осуществления предпринимательской деятельности.

Аренда помещения имеет ряд недостатков, в сравнении с коммерческой ипотекой

Оформляя ипотеку под коммерческую недвижимость, предприниматель точно знает, сколько и когда он будет выплачивать денежных средств. Арендатор же может в любой момент изменить условия аренды, повысив ее стоимость.

Взносы арендной платы будут несколько меньше ежемесячных взносов по кредиту, однако, при кредите на покупку коммерческой недвижимости — это вложение денег в актив, который не потеряет своей ценности и через 10 лет. Аренда же это просто статья расходов, без каких-либо перспектив.

Арендатор может в любой момент отказать в аренде. В таком случае у фирм, работающих в сфере услуг или торговли, может произойти потеря значительной части клиентов. Клиентам будет неудобно посещать новый офис или магазин. Это может существенно сказаться на финансовых делах фирмы. Для производственных организаций, использующих сложное оборудование, такой поворот событий потребует дополнительных затрат на переезд и монтаж оборудования. На значительный срок остановится производство.

Преимущество коммерческой ипотеки для банка

Для банка коммерческая ипотека выгодна крупностью сделки и низким риском, так как в залоге у него находится кредитуемый объект. Помещение, пригодное в качестве коммерческой недвижимости, как правило, в цене с годами только растет.

Недостатки коммерческой ипотеки

Недостатки вытекают из ее новизны и «необкатанности» на территории РФ:

  1. Нет законодательной базы.
  2. Каждый банк выставляет свои условия.
  3. Как правило, предоставляется на короткий срок (не более 10 лет).
  4. Высокая процентная ставка, в сравнении с жилищной ипотекой.

И, несмотря на недостатки и недоработки этого вида кредита, для малого и среднего бизнеса коммерческая ипотека остается весьма актуальной и привлекательной. Так как процентная ставка на другие виды кредитов для этой категории бизнеса еще выше.

Коммерческая ипотека: принципы, выгоды и особенности

Многим россиянам известно, что такое жилищная ипотека, в то время как словосочетание «ипотека коммерческая» – совершенно новое понятие. Её условия немного жёстче, однако такому виду кредитования банки доверяют больше. И на то есть свои причины. Основная из них звучит так: риск невозврата ссуженных средств гораздо меньше, если сравнивать с жилищной ипотекой. Заёмщику же коммерческая ипотека выгодна тем, что если он будет не в состоянии выплатить кредит, то лишится только приобретённой недвижимости. Причём банк, реализовав её на аукционе, вернёт клиенту разницу.

Суть коммерческой ипотеки

Ипотека данного типа рассматривается в качестве одной из форм средне- или долгосрочного целевого кредитования. Выдаётся такая ссуда юридическим, а также физическим лицам на покупку коммерческой недвижимости.

Эта категория включает:

  • административные здания;
  • производственные помещения;
  • склады;
  • помещения под гостиницы, кафе, рестораны;
  • торговые площади и проч.

Ипотека на коммерческую недвижимость выдаётся под её залог. Коротко назовём условия такого вида кредитования:

  • Если приобретается высоколиквидный объект, вносить первоначальный взнос не обязательно.
  • При величине первоначального взноса меньше 30% от оценочной стоимости обычного объекта привлечение поручителей обязательно. Если эта цифра будет больше, поручительства уже не потребуются.
  • Годовые процентные ставки коммерческой ипотеки варьируются в диапазоне 10-16%.
  • Срок действия кредитного соглашения не превышает, как правило, 10-12 лет. Чаще всего заем предоставляется на 5 лет.

В чем преимущества

Главным преимуществом кредитования такого вида является то, что коммерческая недвижимость в ипотеку позволит предпринимателю реально обзавестись магазином, собственным офисом либо другим помещением.

Кроме того, привлечение заёмных средств позволит не изымать деньги из оборота. Из этого следует, что если прибыльность бизнеса превышает стоимость ипотеки, то приобретение коммерческой недвижимости можно расценивать как выгодное для фирмы действие.

Не стоит также забывать ещё один немаловажный момент: правильно рассчитанная и вовремя взятая в ипотеку коммерческая недвижимость способствует развитию предприятия. Благодаря ей можно расширить производство и добиться тем самым большей прибыли, части которой хватит на оплату процентов и погашение самого кредита.

Читать еще:  Онлайнзаявка на ипотеку втб 24

Что же касается вопроса периодичности выплат, то и здесь банк может пойти на уступки, разрешив проводить их по желанию: не только ежемесячно, но и отдельными траншами раз в квартал либо каждые полгода.

Юридические особенности кредита на коммерческую недвижимость

Принципиальным отличием коммерческой ипотеки от жилищной является возможность передачи недвижимого имущества в залог только после его покупки. Другой важный правовой аспект подобного вида кредитования заключается в том, что федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилое помещение с его одновременным обременением кредитом.

Отечественное законодательство требует, чтобы в договоре на коммерческую ипотеку в обязательном порядке были указаны:

  • предмет ипотечного кредитования;
  • оценочная стоимость объекта;
  • год возведения;
  • размер;
  • срок исполнения обязательств.

Участники данного сегмента финансового рынка считают, что развитие бизнес-ипотеки в первую очередь замедляется наличием пробелов в российском законодательстве. Кроме того, нередко встречаются случаи, когда по причине слабого текущего финансового состояния компании или отсутствия у неё залога банки не выдают заём. Существует также ещё один фактор, из-за которого фиксируется большое количество отказов в предоставлении коммерческой ипотеки, – это непрозрачность рынка бизнес-недвижимости.

Для кого выгодна коммерческая ипотека

Подобный вид кредитования может быть интересен и юридическим, и физическим лицам.

Займы для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступна относительно недавно. Однако в реальной жизни рассчитывать на неё могут не все наши соотечественники. Под понятием «физическое лицо» банкиры подразумевают индивидуальных предпринимателей, топ-менеджеров крупных предприятий и владельцев бизнеса, а не обычных работников пусть даже успешных компаний.

К выгодам такого займа можно отнести:

  • небольшую процентную ставку;
  • длительный срок действия договора;
  • деньги не выбрасываются без пользы на ветер в качестве оплаты аренды помещения, а идут непосредственно на его выкуп.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц предоставляется банками на следующих условиях:

  • Сумма от 1 млн до 170 млн руб.
  • Процентная ставка находится в диапазоне 12-16%.
  • Страхование риска повреждения приобретаемого объекта либо его утраты обязательно.

Как видим, ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц-руководителей бизнеса или его владельцев – вполне доступное мероприятие.

Займы для юридических лиц

Чаще всего через коммерческую ипотеку приобретается помещение, которое организация либо ИП уже некоторое время снимают. Объект опробован, знаком, удобен, риски минимальны. Если же нежилые площади арендуются, расторжение договора поднайма может существенно повредить бизнесу.

Стоит также сказать, что коммерческая ипотека для юридических лиц предоставляет возможность получения денег под процент, размер которого ниже стоимости кредитных продуктов для предпринимателей.

Отдельного разговора заслуживает следующий момент. Большинство современных бизнесменов стремятся расширить своё дело. Для этого они обычно берут так называемый кредит на развитие бизнеса. Но получить его без залога практически невозможно, либо это будет весьма небольшая сумма. Став владельцем офиса, склада или цеха, клиент банка обретает возможность кредитоваться в дальнейшем на значительно более выгодных условиях.

Что требуется от заемщика

Выдвигаемые банкирами требования к потенциальному заёмщику во многом напоминают требования по жилищной ипотеке. Так, если речь идёт о юридическом лице, то предприятие должно:

  • присутствовать на рынке не меньше, чем полгода;
  • иметь положительный баланс;
  • быть зарегистрировано в том же регионе, в котором располагается отделение банка, выдающего коммерческую ипотеку.

Когда в качестве заёмщика выступает физическое лицо, банк выдвигает к нему следующие основные требования:

  • гражданство РФ;
  • не младше 21 лет и не старше 65;
  • безупречная кредитная история;
  • трудовой стаж – от одного года.

Какие нужны документы

Тройственное соглашение между покупателем, продавцом и банком реализуется путём перечисления банком продавцу требуемой суммы.

Как реализуются схемы бизнес-ипотеки

Из-за того, что ныне действующее законодательство в отношении сферы бизнес-ипотеки несовершенно, были разработаны схемы проведения подобных сделок, не выходящие за его рамки. Рассмотрим их:

  • Создаётся фирма, на которую оформляется коммерческая недвижимость. Далее заёмщик выкупает её акции, выплачивая при этом ссуду. Собственником становится именно эта компания.
  • Покупатель перечисляет собственнику лишь часть личных средств, а банк выдаёт письменное обязательство оплатить оставшуюся часть суммы. После этого залог оформляется на кредитную организацию с параллельной передачей покупателю права собственности. Затем продавцу перечисляется оставшаяся часть суммы.
  • Самая сложная и продолжительная схема выглядит так: вначале покупатель тоже переводит на счёт продавца часть средств, а банк предоставляет последнему соответствующие гарантии. Потом недвижимость перерегистрируется на покупателя. Затем формируется договор о залоге. Окончательный взаиморасчёт с продавцом производится после выдачи банком кредита.

Предложения разных банков

Получить наиболее лояльные условия коммерческой ипотеки можно в том финансовом учреждении, в котором открыт расчётный счёт организации, желающей воспользоваться подобной услугой кредитования. Если же в перечне продуктов банка её нет, можно обратиться в кредитные учреждения, представленные в таблице.

Наименование банкаОбъём кредита, рублиПроцентная ставкаСрок кредитования
Сбербанкот 150 тысяч.От 14,28до 120 месяцев
Примсоцбанкот 500 тыс.От 1696 месяцев
Уралсибот 500 тысяч до 170 млн13.9до 10 лет
АК Барсот 1 млн до 100 млнУстанавливается индивидуальноот 12 до 120 месяцев

Изучив эту таблицу, вы получите представление о цифрах, актуальных для этого сегмента финансового рынка.

Чем бизнес-ипотека отличается от лизинга

По мнению аналитиков, лизинг является достойной альтернативой несовершенной коммерческой ипотеке. Компании данного профиля стали выдавать денежные средства на приобретение нежилой недвижимости порядка 10 лет назад. Однако не зная, что такое лизинг, воспользоваться этой возможностью до сего дня рискнули немногие предприниматели. Коротко рассмотрим основные привлекательные стороны и недостатки этой финансовой услуги.

К плюсам стоит отнести:

  • Требования, предъявляемые к лизингополучателю лизинговыми компаниями, менее жёсткие.
  • Льготное налогообложение. Лизинговая сделка снижает налогооблагаемую базу за счёт того, что амортизировать объект недвижимости можно ускоренными темпами.
  • Возможность согласования удобной схемы платежей. Они могут быть аннуитетными или убывающими (дифференцированными).

Из недостатков выделим:

  • более высокие проценты. Ипотека под коммерческую недвижимость в итоге будет стоить меньше;
  • техническая сложность регистрации лизинговой сделки;
  • увеличение количества сторон, принимающих участие в сделке;
  • необходимость подтверждения статуса расположенного под объектом земельного участка. На него должен быть оформлен договор купли-продажи или аренды.

В заключение необходимо сказать, что сотрудничать следует только с заслуживающими доверия лизингодателями. Так вы обезопасите себя от необходимости отстаивать в судебном порядке право собственности на объект.

Коммерческая ипотека и нюансы ее оформления: Видео

Коммерческая ипотека — условия, порядок оформления

Наличие у коммерческого предприятия своего помещения всегда положительно сказывается не только на его репутации, но и экономит финансы на аренду. Кроме того, это ограждает от рисков, которые могут быть связаны с владельцем арендного помещения. Однако не всегда у бизнесмена, особенно только недавно открывшего свой бизнес, есть возможность приобрести офис за свои деньги. В этом случае на помощь приходит так называемая коммерческая ипотека.

Что представляет собой коммерческая ипотека?

От обыкновенной ипотеки, то есть кредита, который выдается на покупку жилья под залог этого же жилья, коммерческая ипотека отличается целью использования помещения. Такая ссуда выдается владельцам малого и среднего бизнеса для приобретения нежилых помещений и зданий, офисов, складов. Соответственно, требования и условия для заемщика совершенно иные. Путем оформления коммерческой ипотеки можно:

  • Выкупить помещение, которое ранее нанималось в аренду;
  • Приобрести квартиру и затем документально оформить помещение как нежилое;
  • Купить готовый офис, склад, цех, магазин;
  • Стать владельцем участка или помещения, которое пока находится в процессе строительства.

В качестве залога для получения коммерческой ипотеки может выступать только помещение, которое уже имеется у коммерсанта. Кроме того, процентные ставки и сроки выплат в случае с бизнес ипотеками гораздо более жесткие. Минимальная процентная ставка не опускается ниже 12%, чаще она выше. Например, Сбербанк выдает коммерческие кредиты под минимум 11% годовых на срок до 10 лет, при этом разрешая без штрафов досрочно погасить долг. На тот же срок можно занять деньги у ВТБ.

Максимальный срок, на который ипотека выдается для нужд бизнеса – 15 лет, чаще всего – 5. В отличие от жилищной ипотеки, коммерческую можно получить и в иностранной валюте. При этом нужно будет внести от 20 до 40 процентов стоимости помещения первым платежом.

Юридические аспекты коммерческой ипотеки

Если рассматривать коммерческую ипотеку в разрезе законодательства, она не так сильно отличается от обыкновенной ипотеки. К общим моментам относятся необходимость производить оценку помещения, оформлять страховку и выплачивать первый взнос.

Отличия же заключаются в том, что заемщик не может закладывать помещение, пока договор купли-продажи не подписан. То есть, чтобы взять ипотеку на офис бизнесмену может понадобиться заложить личное имущество или недвижимость. Участники данного процесса (как банки, так и сами заемщики) считают сложившуюся систему несовершенной, поскольку она не дает действительных оснований для развития малого бизнеса. Крупные же компании обычно либо располагают имуществом, которое можно заложить или могут позволить себе приобрести помещение не оформляя ипотеки.

Решением может стать появившаяся не так давно возможность получить коммерческую ипотеку для физических лиц. У компании при этом должно быть достаточно для залога ликвидных средств в обороте. Однако получить такой кредит может далеко не любое физическое лицо.

Кому выдают коммерческую ипотеку для физических лиц

Чтобы получить средства на покупку офиса, склада или другого нежилого помещения, необходимо принадлежать к одной из трех категорий (и при этом быть не моложе 21 года и не старше 65 лет гражданином или гражданкой России):

  • Индивидуальные предприниматели;
  • Топ-менеджеры или руководители компаний;
  • Владельцы бизнеса.

Как правило, кроме документов, подтверждающих личную платежеспособность и состоятельность, потенциальному заемщику нужно предоставить отчетные документы, подтверждающие успешное функционирование бизнеса. Связано это с недавним появлением такой кредитной услуги на рынке и большими рисками, которые несет банк выдавая средства таким образом. Кроме того, необходимо предоставить:

  • Паспорт вместе с копиями все страниц;
  • Копия свидетельства о браке/разводе и свидетельств рождений детей (при их наличии);
  • Военный билет, а также ксерокопии всех его страниц;
  • Свидетельство о постановке на учет в УФСН;
  • Выписки с банковских счетов;
  • Документы, подтверждающие владение имуществом без обременений;
  • Договор на покупку объекта недвижимости, на который оформляется ипотека;
  • Результаты экспертной оценки недвижимости;
  • Личная (для заемщика) и имущественная (для недвижимости) страховка;
  • Перечь имущества во владении заемщика.

Владельцы бизнеса должны дополнительно предоставить документы, подтверждающие, что бизнес принадлежит им, а также справки из налоговой службы и выписка из ЕГРИП, а также лицензия на право заниматься указанным видом деятельности.

Топ-менеджеры и руководители организаций должны предоставить документы, подтверждающие их должность. При этом стаж работы не должен быть менее полугода.

Несмотря на то, что законодательно к заемщикам, желающим приобрести нежилую недвижимость предъявляется довольно много требований, коммерческая ипотека для физических лиц – это действенный и привлекательный вариант приобретения недвижимости.

Что такое коммерческая ипотека

Когда речь идёт о коммерческой ипотеке, имеется в виду приобретение в кредит под залог недвижимости из нежилого фонда для её коммерческого использования. Чаще всего это складские, производственные или торговые строения или части строений. Алгоритм оформления коммерческой ипотеки мало чем отличается от получения ипотеки на жилую недвижимость. При рассмотрении заявки оценивается в первую очередь платёжеспособность соискателя, точно так же обязательно требуется страхование, экспертная оценка приобретаемого объекта недвижимости.

А вот условия погашения кредита по сравнению с жилищной ипотекой куда менее лояльные. Ведь считается, что приобретаемая по программе коммерческой ипотеке недвижимость — не жизненная необходимость, а средство для извлечения прибыли. Значит, заёмщику неплохо было бы щедро рассчитаться с кредитором. Так что за редким исключением процентные ставки и первоначальные взносы у программ коммерческого ипотечного кредитования выше, чем у жилищного, и сроки погашения короче. Читайте подробнее об особенностях получения коммерческой ипотеки и перечне документов для подачи заявки на получение.

Коммерческая ипотека — это, прежде всего, прекрасная возможность для развития бизнеса без использования оборотных средств фирмы. При толковом управлении доход, полученный посредством коммерческой ипотеки, с лихвой окупает процентные выплаты банку.

Однако, если на западе использование коммерческой ипотеки давно поставлено на поток, и юридическое лицо так же легко может получить кредит на покупку коммерческой недвижимости, как физическое, в нашей стране, в связи с некоторыми особенностями законодательства, коммерческую ипотеку проще получить именно частному лицу, но не предприятию. Что, конечно, значительно замедляет темпы роста российского рынка коммерческой ипотеки, препятствуя её массовое использование в среднем и малом бизнесе. В чём причина? Дело в том, что российское законодательство предусматривает законное возникновение ипотеки только при залоге жилых домов и квартир, приобретение же нежилых помещений с помощью ипотечного кредита не рассматривается. Федеральный закон «Об ипотеке» не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до заключения сделки купли-продажи. Недвижимость сначала нужно приобрести, оформить права на него, и лишь после этого банк может взять его в залог.

Как же юридическому лицу взять коммерческую ипотеку на недвижимость под её залог? Чаще всего, сделка делиться на две части. Первая — перевод в пользу покупателя права собственности на объект недвижимости, согласно договору купли-продажи. Вторая — регистрация в органах УФРС. После этого недвижимость оформляется в залог и осуществляется окончательный расчёт с продавцом.

Чтобы подтвердить соответствия энергопоказателей здания строительным нормам, принятым в РФ, в процессе эксплуатации или при ещё проектировании заполняется специальный документ — энергетический паспорт здания;, включающий в себя такие сведения, как тип здания, его функциональное назначение, теплотехнические и энергетические параметр, категория энергоэффективности и т.д.

Есть в кредитных сделках с коммерческой недвижимостью и очень немаловажная для малого и среднего бизнеса возможность. В случае, если средств для приобретения недвижимости не хватает, заёмщик может, достигнув договорённости с кредитором, проставить в договоре купли-продажи условия оплаты и перехода прав собственности, которые позволят ему на законных основаниях совершить сделку по приобретению коммерческой недвижимости по ипотечной программе.

Другим обходным манёвром, способствующим оформлению нежилой недвижимости в кредит, является использование в качестве залога не приобретаемой по ипотеке недвижимости, а иной, находящейся в собственности фирмы-заёмщика. Правда, этот вариант доступен лишь представителям более или менее крупного бизнеса, располагающего ресурсами, которые могут быть предложены под залог.

Помимо прямого развития бизнеса, коммерческая ипотека даёт и другие возможности. Например, с её помощью предприниматели могут оформлять кредиты на землю или строящиеся объекты недвижимости, а также оптимизировать налоговые выплаты.

Очевидно, что на сегодняшний день потребности развивающегося малого и среднего бизнеса плохо стыкуются с законом «Об ипотеке», который делает коммерческую ипотеку доступной не для них, а для обладающего большей финансовой мощью крупного бизнеса. Но если в законодательство будет внесены соответствующие коррективы, рынок коммерческой ипотеки ожидает новый эволюционный виток.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector