3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Основные аспекты ипотеки

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Орлов Ян, АКГ «Интерэкспертиза»

Чтобы разобраться с тем, как осуществляется сегодня кредитование малого бизнеса в России, надо вспомнить некоторые вполне ходовые термины, которые мы часто употребляем, не задумываясь об их юридическом толковании.

Ипотекой называют договор кредитования, обеспечением которого является недвижимое имущество. Залогодержатель имеет право взыскать с заемщика стоимость залога, если последний не исполняет обязательств по договору. На ипотечный договор распространяются нормы Гражданского Кодекса РФ и положения закона «Об ипотеке». Срок исполнения обязательств, стоимость имущества фиксируются в соглашении и не пересматриваются по инициативе одной из сторон.

Ипотека жилья и коммерческой недвижимости — в чем разница?

Чаще всего в СМИ обсуждаются проблемы ипотеки жилья, поскольку городской житель со средним и даже весьма неплохим доходом не может приобрести квартиру без заемных средств. Банки же предоставляют займы на таких условиях, что даже у оптимистично настроенного потенциального покупателя пропадает желание связываться с кредитной организацией. Тем не менее, программы жилищной ипотеки становятся более гибкими, и это направление активно развивается.

С коммерческой ипотекой все обстоит намного сложнее. Термин «коммерческая» указывает на характер сделки — то есть объекты покупаются для получения прибыли. К этой категории относятся офисные здания, отдельные помещения в бизнес-центрах, склады, промышленные и административные здания. Все перечисленные объекты можно использовать для развития собственного бизнеса или для сдачи аренду.

Разумеется, такое значимое для субъекта предпринимательской деятельности действие, как получение ипотечного кредита, должно быть обоснованным и соответствовать бизнес-плану. То есть заемщик должен четко себе представлять, в каких целях будут использоваться объекты ипотеки.

Оформление прав собственности на объект сделки

Коммерческая ипотека предусматривает долговое финансирование под залог покупаемого объекта. В отличие от жилищных программ, эти сроки более сжаты (коммерческий объект должен приносить прибыль, а значит, и погашение должно осуществляться динамично). Ставки по коммерческой ипотеке выше, чем при покупке жилья (14–17%).

При оформлении кредита банк тщательно изучает бухгалтерскую отчетность фирмы и выдает заем только в том случае, если считает финансовое положение компании устойчивым. Самое главное — федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на имущество с одновременным обременением ипотекой. То есть в течение всего времени, пока предприятие выплачивает долговые обязательства, оно не является собственником недвижимости и, соответственно, не может его использовать в качестве залога.

Такие сделки могут совершать крупные организации, у которых всегда есть в наличии необходимые средства. Для малого бизнеса существующие условия неприемлемы и даже, говоря проще, невозможны, хотя именно малый бизнес нуждается в поддержке. Сегодня, наконец, стали говорить и писать о том, как оберегается и поощряется малая коммерция в европейских странах, Канаде и США. Коммерческие кредиты там выдаются под символический процент, при этом банки чаще всего становятся активными партнерами бизнес-программ. У нас же кредитные учреждения в большинстве случаев заинтересованы лишь в пассивном надежном доходе. Изучение бизнес-плана — весьма формальная процедура. Никто не вникает в перспективы и планы предпринимателя.

Как может развиваться коммерческая ипотека?

Несмотря на сложность и немалый риск коммерческого кредитования, многие представители малого бизнеса хотят воспользоваться этой услугой. Пока в законодательство не внесены поправки о переходе прав собственности заемщику в момент оформления ипотечного договора, на практике действует несколько схем.

Читать еще:  Факторы влияющие на процентную ставку по ипотеке

В первом случае покупатель отдает часть средств финансового обеспечения и банковскую гарантию продавцу, после чего оформляется право собственности на покупателя. Далее это имущество становится предметом залога, и заемщику выдаются кредитные средства. Эта самая сложная и трудоемкая схема.

Другой вариант. Покупатель выплачивает установленную договором сумму продавцу, а последний получает от банка согласие выплатить оставшиеся средства после регистрации залога. Залог оформляется на банк, права собственности — на покупателя (по договору купли-продажи), а продавцу перечисляются оставшиеся средства.

Третий вариант. Объект ипотеки оформляется на определенную организацию (чаще всего ее регистрируют для совершения ипотечной сделки). Заемщик постепенно выкупает акции фирмы, погашая кредит. Компания становится собственником недвижимости.

Альтернативой громоздким финансовым схемам является лизинг — аренда объекта недвижимости с последующим выкупом. Лизинговая организация выдает кредит, продолжая оставаться собственником имущества до того момента, пока заемщик полностью не погасит долг. Законодательство четко регулирует механизмы лизинга, и потому участники хорошо знают правила этой сделки. Даже если заемщик выплатил большую часть средств, но при этом потерял возможность выплачивать определенные договором суммы, собственник имеет право изъять имущество. То есть все схемы кредитования бизнеса в большей или меньшей степени связаны с риском.

Как решаются проблемы кредитования малого бизнеса?

В марте этого года в Омске по инициативе Российской Гильдии Риэлторов состоялась первая всероссийская конференция по теме «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты». Эксперты отметили проблему нехватки информации о потенциале рынка коммерческой недвижимости России, отсутствии результативных программ по поддержке бизнеса и надежных партнеров — в настоящее время достоверной информацией о коммерческой недвижимости регионов не располагает ни одна организация.

Обнадеживает только тот факт, что местные власти стали больше внимания уделять малому бизнесу и отдавать кредитным организациям распоряжения о поддержке тех или иных проектов под государственные гарантии. В наиболее выгодном положении оказываются предприниматели, занимающиеся разработкой приоритетных для государства проектов: развитием инновационных технологий, сельским хозяйством, производством. Меньше перспектив у торговых и посреднических организаций. Проблема коммерческой ипотеки может быть частично решена, считают аналитики, при внесении поправок в законодательство о залоге и собственности.

Особенности ипотечного кредитования

Особенности ипотечного кредитования

Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости. Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой. Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.

Виды ипотечных кредитов

Что такое ипотечный займ

Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период. Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки. Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.

Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.

Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.

Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).

Читать еще:  Что выгоднее ипотека или потребительский кредит в 2020 году

Классификация ипотечных кредитов

Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.

ПреимуществаНедостатки
1. Возможность не ждать долгое время, накапливая средства на приобретение жилой недвижимости, а приобретать ее в любой момент времени.1. Большая переплата по % за кредитный ресурс, в том числе, за оформление сделки и страхового полиса.
2. Большой срок кредитования позволяет по максимуму уменьшить сумму ежемесячных платежей, что финансово не обременяет семьи.2. Чрезмерно жесткие требования к документам, которые нужны для оформления ипотеки, к финансовому обеспечению заемщика, к стажу работы,к наличию поручителей и т.д.
3. Налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц.

Условия кредитования

Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.

Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.

Условия банковских ипотечных программ (февраль, 2015 г.)

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).

Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.

Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.

Портрет ипотечного заемщика

Не секрет, что чем быстрее будет погашен ипотечный займ, тем меньше будет переплата банку — кредитору. На срок погашения и переплату также будет непосредственно влиять общая сумма займа и величина первоначального взноса.

Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.

ПрограммаСрокСтавка, %Сумма
Приобретение готового жильядо 30 лет14,5от 45 000 рублей
Приобретение строящегося жильядо 30 лет14,5от 45 000 рублей
Военная ипотекадо 15 лет12,5

Кредитование покупки недвижимости без первого взноса рискованное для обеих сторон, участвующих в сделке. Банк не получает гарантии в виде суммы первого взноса, что заставляет его повышать % — ные ставки на кредитные ресурсы. А также отсутствие первого взноса не дает банку уверенности в платежеспособности заемщика, что ставит под сомнение возможность предоставление банком ипотечного займа.

Ну а для заемщика это чревато тем, что если у него в силу определенных обстоятельств не будет возможности платить по кредиту, то большая часть или вовсе вся сумма предыдущих накоплений останется в банке безвозвратно. Это соответствует системе аннуитетных взносов, т.к. первоочередно погашаются проценты, а только потом основная часть долга.

Заемщик вправе выбирать валюту, в которой он может кредитоваться – в нац. или в иностранной. Соответственно, курсовая стоимость выбранной им валюты будет влиять на стоимость кредита.

Кредит может погашаться заемщиком по схеме аннуитетных или дифференцированных платежей, что оговаривается в договоре. Аннуитетный взнос рассчитывается как постоянно равный в каждом месяце, а по схеме дифференцированных платежей они сокращаются с каждым месяцем погашения. Считается, что для банка выгоднее схема аннуитетных взносов, а для заемщика дифференцированная схема выплаты кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита

Процесс оформления ипотечного кредита

Для того чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, потенциальный заемщик должен предоставить в банк все необходимые документы, в том числе подтверждающие его платежеспособность. Банк рассматривает заявку в течение определенного срока: начиная от пары – тройки дней, заканчивая несколькими неделями.

После одобрения банком кандидатуры заемщика и по завершению процедуры оформления соответствующих документов, лицо, заинтересованное в кредитном ресурсе, должно в течение оговоренного срока подыскать вариант недвижимости, соответствующий требованиям, запрошенным банком – кредитором. По выбранному варианту собирается пакет док — тов, который понадобится для заключения сделок купли/продажи.

Оценка недвижимости – очень важный этап процесса кредитования, т.к. банки предоставляют кредитные ресурсы не на рыночную ст — ть имущества, а исходя из ее оценочной стоимости.

В силу того, что ипотечное кредитование является довольно продолжительным по сроку погашения, то еще одним непременным этапом является будет страхование риска потери трудовой способности заемщика, риска возможной утраты прав собственности.

После завершения всех вышеуказанных этапов банк, кредитующий, и заемщик заключают договор, который, как правило, заключается с участием нотариуса. После чего заемщик проходит процедуру государственной регистрации недвижимости.

Схема этапов ипотечной сделки

Основные отличия ипотечного кредитования

Основным отличием ипотечного заимствования от других видов кредита является его строго целевая направленность, он предназначен исключительно для покупки недвижимости, а также гарантирована возвратность суммы, взятой в банке, посредством залога. Также % — ная ставка по целевому займу на жилье гораздо меньше, нежели по займу на покрытие потребительских нужд. Это объясняется наличием залога. Не единственным механизмом, удорожающим ипотеку, является получение страхового полиса на недвижимость, на случай утери способности к трудовой деятельности заемщиком, а также оплата услуг оценщика при выборе варианта недвижимости.

Необходимо подвести итог: если задумывается приобретение жилой недвижимости, и у потенциального покупателя имеется большая сумма накоплений денежных средств, то лучше доплатить недостающую долю ст — ти жилья, например, посредством оформления потребительского займа на несколько лет. Если же приобретение жилья актуально, но нет собственных накоплений, то лучше оформить ипотечный кредит на больший срок с более низкой процентной ставкой, уплатив первоначальный взнос.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector