2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обратная ипотека с ее недостатками преимуществами и рискамив закладки 1

Обратная ипотека: достоинства и недостатки

На российском рынке кредитования недавно появился новый продукт – обратная ипотека. Граждане пока еще не понимают полностью сути такого кредита, бояться идти на риск, а потому этот вариант не пользуется особой популярностью. Получить обратную ипотеку может только пожилой человек, находящийся на пенсии.

Пенсионер получает под залог своей недвижимости значительную денежную сумму (обычно больше 80%). Заемщику необходимо будет вернуть не больше 20% от займа, остальные средства банк получит после того, как продаст квартиру умершего клиента.

После продажи банк сможет забрать себе только сумму, которую задолжал престарелый заемщик, а также проценты. Если выручка от продажи окажется большей, в таком случае оставшиеся средства банк обязан будет передать наследникам. В случае с одинокими гражданами – излишек банки обязаны переводить в государственный бюджет. Если человек выплатит весь долг банку по обратной ипотеке, то жилье останется у него в собственности, и он сможет ее передать наследникам.

Как видно банк при таком варианте кредитования ничем не рискует – он при любом раскладе вернет себе потраченные средств плюс проценты, а потому достаточно больше количество финансовых организаций идет на выдачу подобных займов.

Требования к заемщику

Получить обратную ипотеку сможет любой человек преклонного возраста, имеющий свое жилье, независимо от того есть у него наследники или их нет. Если после смерти заемщика долг оказывается выплаченным не полностью, события могут развиваться по двум стандартным сценариям. Если наследникам недвижимость оказывается ненужной, то банк забирает ее себе, и компенсирует свои финансовые затраты через продажу.

Граждане, которые не желают терять недвижимость, могут договориться с банком. В этом случае между стонами будет заключена сделка, по которой наследник обязуется произвести выплату оставшегося долга, а кредитор со своей стороны после получения всех средств обещает сразу после получения всей суммы, провести снятие обременения с жилья.

Обратную ипотеку банки оформляют пенсионерам, которым исполнилось 60 и более лет. Именно возраст является главным критерием отбора. Рассчитывать на участие в данной программе кредитования могут не только одинокие пенсионера. Банки охотно сотрудничают и с супружескими парами, чей возраст отвечает основным требованиям. Квартира потенциального заемщика должна располагаться в многоэтажном доме (более 4 этажей).

Получить такой кредит под жилье в аварийном состоянии или комнату коммунальной квартиры не получиться. Плюсы и минусы обратной ипотеки
Если говорить о достоинствах обратной ипотеки, то обязательно следует отметить полную прозрачность проведения подобной сделки, как юридическую, так и правовую.

Пенсионер в любой момент может произвести разрыв договора – для этого достаточно будет полностью расплатиться со своим кредитором. За использование средств заемщику необходимо будет платить, но немного.

Годовой процент по обратной ипотеке держится в пределах 9%. Невыгодным этот показатель является для банков, так как не позволяет хорошо заработать, а потому обратную ипотеку предлагают не все финансовые организации.

Обратная ипотека с ее недостатками преимуществами и рискамив закладки 1

Приобретая жилье в собственность на рынке или в порядке приватизации, его собственники получают возможность использовать жилье для собственного проживания или для предоставления в пользование другим лицам. Однако этим не ограничиваются преимущества приобретения жилья в собственность. Такое жилье может служить основным или существенным дополнительным источником дохода для его собственников после прекращения трудовой деятельности и выхода на пенсию. Многие пенсио неры продают жилье, приобретают жилье меньшего размера и используют полученную разницу для поддержания своего уровня дохода в пенсионный период. Другие предпочитают переехать жить на дачу и сдавать внаем жилье в городе.

В международной практике реализуются специальные кредитные программы, которые позволяют пожилым гражданам оставаться жить в привычном для них жилье и одновременно использовать его для получения дохода путем передачи в залог в обмен на получение периодических выплат при условии погашения кредита за счета продажи жилья в будущем. Эти программы очень востребованы в США, а также используются, хотя и не столь широко, в Австралии, Канаде, Германии, Фран ции и Великобритании. В качестве основного финансового инструмента используется обратная ипотека (анг. — reverse mortgage), которая позволяет привлекать для этих целей как средства коммерческих кредиторов, так и средства инвесторов, приобретающих специальные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами.

Использование механизма обратного ипотечного креди тования может содействовать повышению эффективности системы социальной защиты пенсионеров, а также стимули ровать рост их по ребления. Актуальность использования механизма обратной ипотеки будет возрастать в странах, где увеличивается доля пожилых граждан. К таким странам относится и Россия: по данным Росстата, доля пожилых (60 лет и старше) людей в России выросла с 6,7% в 1939 г. до 19% в 2013 г. При этом в России 83,5% жилищного фонда находится в частной собственности граждан.

Таким образом, учитывая наличие в настоящее время большого объема жилищных активов, в том числе принадлежащих людям пенсионного возраста, имеет смысл разобраться в деталях обратной ипотеки и определить спрос на этот инструмент со стороны россииских пенсионеров.

В настоящей работе рассмотрены преимущества и недостатки обратной ипотеки, в том числе по сравнению с более известным в России договором ренты.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри оформлении жилищного кредита заемщик может столкнуться с рядом нюансов, о которых желательно знать заранее, чтобы обеспечить достойные условия оформления и погашения кредита, а также обезопасить сделку от возможных рисков.

Читать еще:  Условия оформления ипотеки на новостройку

Что нужно знать при оформлении ипотеки

Если вы решились оформить жилищный заём, возвратность кредита должна быть обеспечена залогом приобретаемого имущества. Чтобы не остаться без денег и жилья, необходимо уделить особое внимание двум основным моментам: пунктам договора и чистоте сделки.

Пункты договора

Правильней будет говорить о двух договорах, поскольку в рамках ипотеки, помимо кредитного соглашения, заключается еще и договор залога. Перед подписанием ипотечной документации обращать внимание нужно на следующие моменты:

  1. Ограничения, которые могут устанавливаться банком в отношении прописки, возможности сдачи заложенного жилья в аренду и проведения капитального ремонта. Кроме того, ограничения могут быть введены и в отношении досрочного погашения: по сумме, срокам и частоте вносимых досрочных платежей.
  2. Сборы и комиссии, большинство из которых признаны незаконными. Банковские учреждения по-прежнему продолжают их включать в договора, давая им немного другое название.
  3. Страхование. Это дополнительные расходы заемщика, по которым также могут устанавливаться всевозможные ограничения: оформление полиса только в аккредитованных при банке компаниях, увеличение размера процентной ставки при отказе от страховки, требование застраховать риск утраты права собственности и т.п. (подробнее: об обязательном и добровольном страховании при ипотеке).
  4. Описание предмета залога. Оно должно быть максимально подробным и точным, без двусмысленных определений. Идентификация заложенного имущества должна совпадать в обоих договорах.
  5. Возможность снижения процентной ставки в титульном периоде. Если банк не снижает размер процентов после оформления права собственности, ипотечный кредит будет проигрывать другим банковским предложениям.
  6. Право банка на одностороннее изменение процентной ставки. В случае дефолта такое условие договора может оказаться катастрофой для заемщика.
  7. Досудебное изъятие. По закону заложенное жилье должно изыматься по решению суда. Но если в договорах ипотеки прописано право банка на досудебное изъятие, приставы могут реализовать имущество и без решения суда.
  8. Подсудность споров. Все судебные разбирательства должны проводиться по месту проживания должника.

Изучать проект договора и озвучивать претензии к тексту нужно заранее. В момент подписания банк уже не станет менять прописанные в нем условия.

Чистота и сумма сделки

Для того чтобы стать полноценным владельцем жилой площади, недостаточно просто взять ипотеку и погасить ее. Важно досконально проверить как самого продавца, так и покупаемую квартиру на предмет юридической чистоты: в случае, если вдруг появится гражданин, права собственности которого были нарушены, сделка будет признана недействительной. Взыскать полную сумму расходов с продавца не всегда представляется возможным. Вот и остается заемщик и без жилья, и без денег.

Чтобы избежать подобной ситуации, лучше потратить еще немного денег и нанять грамотного риелтора, который сможет проверить законность сделки и отсутствие заинтересованных лиц. С той же целью желательно выбирать оценщиков, страховые компании и застройщиков из списка тех, что аккредитованы при банке. Ведь в этом случае банк проделал для вас огромную работу – проверил контрагента на добросовестность. Кроме того, банковский список одобряемых организаций не так скуден, как о нем привыкли говорить. Например, в Сбербанке в него входит более 1 500 компаний.

И еще один важный момент касается договорной стоимости жилья. Если помещение находится в собственности менее 3 лет, его продажа подлежит налогообложению по НДФЛ. Для снижения суммы многие продавцы входят с покупателями в сговор, указывая в договоре купли-продажи меньшую стоимость. В отношении же ипотеки такая ситуация недопустима, поскольку банк кредитует объект в зависимости от цены, указанной в договоре. Потому прежде, чем вносить задаток и собирать пакет документов, поинтересуйтесь у продавца, согласен ли он озвучивать реальную стоимость продажи.

Особенности «первички» и «вторички»

Помимо района проживания и его транспортной доступности важно учесть особенности первичного и вторичного рынка жилья.

Итак, для вторичного рынка характерны следующие нюансы:

  1. Разноплановое окружение. В одном многоквартирном доме могут встретиться не просто люди разных поколений и устоев, но и с кардинально отличающимся уровнем жизни и доходов.
  2. Как правило, вторичный ранок представлен домами старой постройки, в большинстве которых изношены инженерные сети. Кроме того, планировка в них однотипная и не отвечающая современным веяниям.
  3. Можно выбрать район с той инфраструктурой, которая вас полностью устраивает.

И самая главная особенность (она же – плюс) вторичного жилья состоит в возможности безотлагательного заселения в приобретенные квадратные метры. В отличие от новостроек, в которых сначала нужно делать грандиозный ремонт.

Новостройки обходятся всегда дешевле, но у них есть 3 основных минуса:

  • невозможность немедленного заселения;
  • дополнительные затраты на хороший ремонт (иначе в квартире просто нельзя будет проживать);
  • риск затягивания сроков строительства или банкротство застройщика.

В то же время у новостроек есть огромный плюс – современные технологии и материалы. Инфраструктура со временем «догонит» уже заселенные районы, но и здесь есть небольшой риск – вряд ли застройщик предупредит, что в скором будущем рядом начнут строить какой-нибудь завод, вокзал, аэропорт и т.п.

Плюсы и минусы ипотеки

Основной плюс жилищного займа – это возможность приобрести квартиру прямо сейчас, а не копить годами, рискуя потерять часть средств в результате инфляции. К остальным преимуществам можно отнести:

  1. Равенство сумм по уплате кредита и арендных платежей. Если у семьи нет собственной жилой площади и она является нанимателем жилого помещения, то размер арендной платы в большинстве случаев будет равен ипотечному взносу. Только в первом случае вы выплачиваете средства постороннему человеку, а во втором – платите за собственные квадратные метры.
  2. Рост стоимости жилья. При нынешних темпах увеличения стоимости квартир накопить на собственное жилье получается не у многих.
  3. Налоговые вычеты. Получив возмещение от государства за приобретение жилья, а также по уплате процентных платежей, можно быстрее рассчитаться с кредитом.
Читать еще:  Социальная ипотека для малоимущих семей в 2020 году

Наряду с преимуществами у ипотеки, существует и ряд недостатков:

  1. Необходимость внесения первоначального взноса, которым располагает не каждая семья.
  2. Высокая переплата. Несмотря на небольшие ставки, общая переплата по кредиту получается огромной за счет длительного срока кредитования.
  3. Не каждое жилье банк примет в залог. Например, если вашей платежеспособности не хватает на приобретение нормальной квартиры, и вы «наскребли» только на комнату в коммуналке, есть риск, что такое обеспечение будет неудовлетворительным для банка. Возможно, придется предоставлять дополнительный залог.
  4. Дополнительные платежи, которые увеличивают и без того немаленькую переплату: страховые взносы и оценка имущества.
  5. Ипотечное жилье нельзя продать или обменять без разрешения банка. А такое разрешение он вряд ли когда-то выдаст.

‘ alt=»»>

Кроме всего прочего, ипотека – это постоянное ощущение долга на протяжении многих лет. Некомфортное состояние, с психологической точки зрения.

Какие риски сопряжены с ипотечным кредитом

Сразу скажем, что рискуют здесь обе стороны: и банк, и заемщик. Для банка риск выражается в первую очередь в вероятности неплатежей со стороны клиента. В этом случае кредитная организация непросто не получает своевременные взносы, но и теряет запланированные доходы. А ведь те средства, которые были выданы на жилищный заём, не взялись из ниоткуда. Банк тоже взял их в долг и под проценты.

Процентный риск для финансовой организации не менее важен, чем кредитный. Если на межбанковских рынках происходит колебание курсов, банк может оказаться в приличном убытке. Покрывать этот риск кредитные организации стараются за счет установления плавающей процентной ставки по ипотеке.

И последний – риск ликвидности. Если недобросовестных или неплатежеспособных заемщиков окажется много, банк не сможет исполнять свои обязательства перед контрагентами.

Заемщик рискует не меньше банка. Для него опасность представляют следующие моменты:

  1. Утрата квартиры. В случае длительной просрочки банк может через суд реализовать заложенное имущество.
  2. Изменение курса валют. Если ипотека оформлена в иностранной валюте, ежемесячный платеж может сильно возрасти при повышении ее курса.
  3. Одностороннее изменение банком условий кредитования. Именно поэтому чуть выше рекомендовалось обращать внимание на то, что написано в договоре.
  4. Требование досрочного возврата средств. Если банк в каких-либо действиях заемщика усмотрит нарушение кредитного соглашения, он может потребовать вернуть всю сумму.
  5. Непредвиденное затягивание сроков сдачи жилья или заморозка стройки.

Кроме всего прочего, всегда присутствует риск утраты права собственности. Если на этапе подбора квартиры заемщик пренебрег дополнительными проверками продавца и покупаемого жилья, сделка может быть признана недействительной. А добросовестное приобретение еще надо доказать в суде.

Чем обернется для пожилых граждан России «обратная ипотека»: преимущества и недостатки этого вида кредитования

Для начала попробуем разобраться, что собой представляет «обратная ипотека», как особый вид кредитования.

Основной принцип такого вида кредитования заключается в следующем – чем старше по возрасту владелец жилья и чем больше стоимость квартиры, где человек проживает, тем большую сумму кредита по обратной ипотеке он может взять. Такой вид кредитования был «изобретен» в 90-х годах в США и с большим успехом распространился по всему миру, в том числе и в России.

Основной целью «обратной ипотеки» является возможность для государства разморозить средства, которые вложены гражданами в собственное жилье и не приносят никаких дивидендов. Польза от обратной ипотеки очевидна и для самих владельцев жилья. Ставки по обратной ипотеке (9% годовых) значительно ниже обычных рыночных ипотечных программ, которые сейчас предлагают банки (классический вариант – 12,2%).

Особенности «обратной ипотеки» для пожилых граждан России

Согласно статистике, на сегодняшний день в России около 65% населения страны в возрасте старше 45 лет имеют жилье в единоличной собственности или на равных долях с другими членами семьи. Программы обратной ипотеки для пенсионеров, принятые в разных регионах России, позволяют людям пенсионного возраста улучшать свои условия проживания и свое материальное положение за счет уже имеющегося у них в наличии жилья.

При этом право на пожизненное владение жильем сохраняется, даже если сумма ипотеки вместе с процентами превышает стоимость квартиры или дома, в котором человек взявший ипотеку живет. Кредиторам (банковским учреждениям) остается только ждать естественной смерти заемщика, чтобы затем продать жилье.

Естественно, что условиями такой ипотечной программы не совсем довольны потенциальные молодые наследники жилья своих престарелых родственников. Пожилые люди часто оформляют обратную ипотеку, чтобы получить деньги на лечение, на отдых в санаториях, одним словом, на «маленькие радости жизни». Деньги предоставляются, как говорится, здесь и сейчас, а возвращаются кредиторам после кончины человека, что очень выгодно для людей в пожилом возрасте.

Родственники пожилых людей, заинтересованные в своем праве на наследование жилья, могут досрочно погасить кредит банку на любом этапе кредитования. Если сумма ипотечного кредита меньше рыночной стоимости жилья, то после смерти владельца жилья наследники получают часть суммы от продажи квартиры, оставшуюся после погашения долга и процентов по «обратной ипотеке».

Читать еще:  Условия оформления ипотеки в сбербанке

Рекомендации по оформлению «обратной ипотеки» от АРИЖК

АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) дает пожилым гражданам России некоторые рекомендации, как следует «проживать» свою ипотеку:

1) Лучше всего оформлять обратную ипотеку в возрасте после 68 лет. До указанного возраста многие пенсионеры сохраняют хорошее здоровье и работоспособность. Поэтому после выхода на пенсию их доходы возрастают и часто превышают даже доходы более молодых работающих граждан.

После 68 лет уже практически никто из пенсионеров не работает, поэтому доход людей резко падает, а расходы на лечение возрастают. Именно в таком возрасте не помешает материальная «помощь», предлагаемая по условиям обратной ипотеки.

2) «Проживать» свою собственность в виде жилья пенсионеры могут двумя выгодными способами. Можно сразу получить единую сумму ипотечного кредита в размере 70% от стоимости имеющегося жилья или оформить кредит с ежемесячными выплатами на такую же сумму на период до десяти лет.

Второй способ более привлекателен для пенсионеров, так как дает возможность безбедно жить в течение 10 лет. Однако некоторым пенсионерам требуется разовая выплата кредита сразу всей суммой на дорогостоящую операцию или на другие нужды. Но такие ситуации с разовыми выплатами по обратной ипотеке должны контролироваться работниками социальных служб, чтобы «добротой» стареньких бабушек и дедушек не пользовались нечестные родственники.

Особенности обратных ипотечных кредитов для разных регионов России

Для разных регионов России суммы ежемесячных выплат по обратной ипотеке для пенсионеров разные, так как стоимость жилья резко отличается по областям страны. Например, московские пенсионеры, проживающие в двухкомнатной квартире, могут рассчитывать на ежемесячную сумму выплат в среднем в 35-40 тысяч рублей, что является существенной прибавкой к пенсии.

Ведь в настоящее время средняя пенсия по Московской области составляет 9 414 рублей (по данным ПФР). Естественно, что для пенсионеров из отдаленных регионов России суммы кредитов по обратной ипотеке в расчете на ежемесячные выплаты будут значительно меньше, ведь стоимость их жилья гораздо меньше стоимости таких же по кубатуре квартир в Москве.

Почему «обратная ипотека» от АРИЖК пока работает в пилотном режиме?

В настоящее время данная ипотечная программа продолжает работать в пилотном режиме, постоянно совершенствуясь.

Например, в настоящее время по рекомендации АРИЖК, в первую очередь рассматриваются заявки пожилых людей, у которых на иждивении нет родственников инвалидов или недееспособных лиц. Пока программа кредитования работает в пилотном режиме, все риски, связанные с невыплатой кредитов по каким-либо причинам, покрываются из резервного фонда АРИЖК.

В дальнейшем достойную старость в нашей стране смогут получить все пожилые люди, каждый случай кредитования по программам обратной ипотеки будет рассматриваться индивидуально.

Другими словами, программа будет «подстраиваться» под индивидуальные потребности и возможности пенсионеров, учитывая множество нюансов, связанных с их проблемами и со стоимость их жилья. Кроме того, в обязанности кредиторов входит периодический осмотр жилья, чтобы удостовериться, что выставленное под залог жилье содержится в надлежащем порядке, его заявленная стоимость не снизилась с момента оформления договора по ипотеке.

Пилотная программа «обратной ипотеки» запущена АИЖК в конце 2011 года. Следует напомнить, что в настоящий момент времени по регионам страны у этого агентства имеется небольшое количество партнеров.

Ипотека выдается под проценты, которые не превышают 9 % годовых. Пожилым людям следует быть осторожными и не иметь дело с мошенниками, которые «предлагают» более высокие проценты пожизненной ренты жилья, незаконно «работая» под именем этой организации. Для того чтобы пилотная программа «обратной ипотеки» вышла из тестового режима на масштабные просторы реализации, требуется принятие еще многих государственных законов. В первую очередь, эта ипотечная программа должна оставаться социальной, чтобы быть эффективной и действенной.

Какие существуют ограничения по оформлению «обратной ипотеки»?

  • Пока участник ипотечной программы должен быть старше 68 лет, в дальнейшем возрастные критерии будут пересматриваться;
  • Залоговая квартира должна располагаться в доме, этажность которого не менее 4-х этажей;
  • Не рассматриваются как залоговые, квартиры с газовыми колонками и расположенные в домах, идущих под снос;
  • Не рассматриваются варианты с частью квартир, находящихся в собственности;
  • Заемщику необходимо оформлять страховку на жилье от рисков его повреждения или разрушения.

Какие позитивные изменения могут произойти, когда программа «обратной ипотеки» из пилотного перейдет в рабочий режим функционирования?

  1. Улучшится качество рынка недвижимости, так как количество объектов купли-продажи резко возрастет.
  2. «Прозрачность» рынка недвижимости улучшится за счет исчезновения формирований «черной ренты».
  3. Финансовые возможности пенсионеров возрастут, как и значительно увеличится их потребительский спрос. Уровень жизни пенсионеров приблизится к европейскому.
  4. Возрастет качество медицинских услуг для людей пенсионного возраста.
  5. Увеличится продолжительность жизни пенсионеров, так как возникнут организации по патронажной помощи старикам, как альтернатива нынешним социальным службам.

Пока государственные структуры лишь обещают пенсионерам «достойную старость», агентство АРИЖК выполняет все выдвинутые обещания, а это уже заслуживает уважения. Государство поддерживает все начинания и смелые планы АРИЖК, так как рассчитывает за счет программы «обратной ипотеки» контролировать рынок недвижимости и избавиться от «черных риелторов». Но для российских пенсионеров программа «обратной ипотеки» в любом случае нужна и важна для улучшения их материального положения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector