0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что собой представляют ипотечные агенты

Что такое ипотечные ценные бумаги

Финансирование покупки жилья — это только одна сторона рынка кредитования. Есть и другая, которая предусматривает аккумулирование средств для осуществления подобных активных операций. Вклады физлиц, безусловно, хороший источник фондирования, однако иногда этого недостаточно для быстрого накопления дешевых ресурсов с целью использования для ипотечного кредитования. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) – один из способов, к которым прибегают финансовые учреждения, чтобы привлечь дополнительные деньги для увеличения объемов кредитования, позволяющий удешевить для клиентов стоимость займов.

Что собой представляют

Ипотечные ценные бумаги — это долговые ценные бумаги, которые выпускает банк, чтобы привлечь дополнительные финансовые ресурсы. Их обеспечением служат уже выданные ипотечные кредиты.

Например, банк выдает несколько кредитов на покупку жилья на общую сумму 20 млн рублей и сразу в таком же размере проводит эмиссию ИЦБ, чтобы снова получить возможность использовать средства в аналогичном объеме.

Учитывая, что это долговые бумаги, эмитент обязывается выплачивать инвесторам определенный процент плюс постепенно погашать задолженность.

Деньги на выплату он получает за счет ежемесячного погашения по кредитным договорам. Свою прибыль кредитор формирует как разницу между процентами по выданным ипотечным займам и выпущенным ценным бумагам. Например, средняя ставка по кредиту на покупку жилья составляет 11-12% годовых, а плата по ИЦБ может быть в пределах 2-4% — учитывая объемы сделок, получается неплохой заработок.

Стоит отметить, что ценные бумаги, выпущенные в 2017 году, обеспечиваются кредитами, выданными в 2016 году и ранее. В следующем году их будет покрывать ипотека, оформленная в 2017-м и ранее и т.д. Учитывая, что на текущий момент ставка по кредитам на жилье постепенно снижается, аналогичную динамику демонстрирует и доходность ИЦБ.

Банки-эмитенты формируют пул ипотечных кредитов за счет надежных заемщиков, так как наличие просрочки существенно снижает доходность сделки. Регулируется оборот ценных бумаг ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который был принят в ноябре 2003 года.

Как это работает

С помощью ценных бумаг эмитент:

  • получает еще один источник финансирования;
  • снижает стоимость ресурсов;
  • может оперативно восстанавливать свои пассивные ресурсы.

Выгода инвестора заключается в доходе, который гарантируется своевременным выполнением обязательств по кредитам надежными заемщиками с высоким кредитным рейтингом. При этом платежеспособность кредитора не играет важной роли — даже если его объявят банкротом, инвесторы все равно будут получать свои выплаты.

Упрощенная схема выпуска ИЦБ выглядит следующим образом:

  1. Банк активно выдает ипотеку с оформлением закладных.
  2. Из всего перечня закладных банк выбирает те, которые обслуживаются надежными клиентами и формирует из них пул.
  3. Пул продается ипотечному агенту, созданному АИЖК.
  4. Ипотечный агент осуществляет выпуск ИЦБ, которые предусматривают поручительство агентства и выкуп дефолтных закладных (обеспечивают кредиты, по которым заемщики перестали выполнять обязательства).
  5. Банк покупает все ИЦБ у ипотечного агента.
  6. Ценные бумаги продаются инвесторам.

Разновидности ИЦБ

Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг, которые находятся в обиходе на территории РФ, следующие:

  • облигации с ипотечным покрытием – долговые ценные бумаги, выполнение обязательств по которым обеспечивается ипотечным залогом;
  • сертификаты участия – являются разновидностью именных ценных бумаг, которые подтверждают право их владельцев на ипотечное покрытие, на доверительное управление ипотечным покрытием, право получить деньги от погашенных кредитов и т. д.

Существует отдельная разновидность облигаций — жилищная. В данном случае покрытием может выступать только ипотека, где обеспечением являются объекты жилой недвижимости.

Облигации с ипотечным покрытием гарантируют держателю выплату номинальной стоимости ценных бумаг и процентов. Как уже упоминалось, их эмиссию осуществляют как банки, так и специализированные агенты. Последними являются специально созданные юрлица, видом деятельности которых может быть только покупка прав требования по ипотечным кредитам. Ничем другим они не имеют права заниматься. Самым известным среди организаторов эмиссий ИЦБ с помощью ипотечных агентов является АИЖК.

Что такое ипотечное покрытие

Ипотечное покрытие – это совокупность требований о погашении тела кредита и процентов по ипотеке, обеспеченных закладными, сертификатами участия, денежными средствами, государственными ценными бумаги.

Однако не каждое ипотечное обязательство может формировать ипотечное покрытие. Попасть в пул могут только соответствующие следующим критериям:

  • остаток долга по ипотечному кредиту не должен превышать 80% от рыночной стоимости предмета обеспечения. При этом оценка недвижимости осуществляется независимым оценщиком;
  • в тексте ипотечного договора должна быть предусмотрена замена предмета обеспечения только с согласия залогодержателя;
  • предмет обеспечения должен быть застрахован от рисков утраты, повреждения на все время действия договора, при этом страховая сумма — меньше остатка долга по кредиту;
  • предметом кредитного договора или договора займа должны выступать только деньги.

В состав ипотечного покрытия могут входить договоры, где обеспечением выступают объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также на стадии строительства.

При формировании ипотечного покрытия учитываются следующие ограничения:

  • остаток долга, который обеспечивала предшествующая ипотека, и тело кредита, которое обеспечивает последующая ипотека, в совокупности не может превышать 70% от рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • часть требований, где обеспечением выступает незавершенное строительство, не может превышать 10% в структуре ипотечного покрытия.

Не могут формировать ипотечное покрытие обязательства:

  • просроченные более 6 месяцев;
  • по которым предмет обеспечения был утрачен или поврежден;
  • признанные судом недействительными;
  • где должник был признан банкротом;
  • где предмет ипотеки не застрахован более 6 месяцев.

Рынок ИЦБ в России

Ипотечные ценные бумаги в российской практике начали использоваться только в конце 2003 года. Первым финучреждением, осуществившим эмиссию ИЦБ, стал Газпромбанк в 2006 году. Потом выпуск облигаций провело АИЖК.

С 2006 по 2012 год было осуществлено только 29 сделок по секьюритизации ИЦБ на общую сумму 183 млрд рублей. В них принимали участия АИЖК, Группа ВТБ, «ГПБ-Ипотека», ЮниКредит Банк, банк «Возрождение». Лидером же по количеству эмиссий ИЦБ является АИЖК — с 2007 по 2016 гг. агентством было организовано 11 выпусков облигаций с помощью специально созданных ипотечных агентов. Главной целью агентства является привлечение ресурсов для осуществления стабильного кредитования населения на покупку жилья. В 2017 году АИЖК совместно с ВТБ 24 выпустило ценные бумаги на сумму 50 млрд рублей, в следующем планирует провести эмиссию на 100 млрд рублей, в 2019 г. – на 150 млрд. С каждым годом объем ИЦБ с поручительством агентства планируется увеличивать, и до 2025 года он должен достичь 450 млрд рублей.

Однако, несмотря на крупную эмиссию ИЦБ в 2017 году, в целом рынок ипотечных бумаг в России продолжает сокращаться. Это связано с тем, что старые выпуски погашаются и закрываются, а новые эмиссии стали редкостью. Ежегодная потребность в выпуске ИЦБ в России оценивается специалистами в 1 трлн рублей.

Как купить

Размещаться ИЦБ могут путем открытой или закрытой подписки. Последний вариант предусматривает реализацию ценных бумаг только конкретным инвесторам. А вот ИЦБ, находящиеся в открытой подписке, может приобрести каждый желающий стать инвестором. Для этого следует обратиться в ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк или другие финорганизации. Приобрести ценные бумаги можно самостоятельно или с помощью брокеров, доверительных управляющих и прочих.

Что такое ценные бумаги: Видео

4Л Создание ипотечного агента

Рассмотрим сначала ситуацию, когда ипотечный агент создается путем учреждения. Здесь возможны два варианта: (1) учредителем является первоначальный собственник активов (оригинагор). который оплачивает уставный капитал ипотечного агента требованиями по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладными и становится акционером ипотечного агента (ч.2 п. 1 ст.8); и (2) учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (оригинатора), которое оплачивает уегавный капитал своими средствами. И в том и в другом случаях нужно учитывать общие требования, предусмотренные ст. 66 ГК и ст.10 Закона об АО; особенности учреждения обществ с участием иностранных инвесторэв могут быть предусмотрены федеральными законами (п.6 ст. 9 Закона об АО).

Остановимся подробнее на первом варианте: оригинатор — акционер ипотечного агента. Сразу возникает вопрос: каковы юридические последствия того, что оригинатор становится акционером ипотечного агеггга? Между ипотечным агентом и оригинатором могут возникнуть отношения дочернего и основного обществ: общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом (п.1 ст. 105 ГК и п.2 ст.6 Закона об АО). На основании ст. 6 Закона об АО юридическими последствиями признания ипотечного arcirra дочерним по

отношению к оригинатэру как основному обществу будут являться следующие (a)

Читать еще:  Новые возможности касательно военной ипотеки

Ипотечный агент ис будет отвечает по долгам оригинатора. Однако после признания оригинатора банкротом и открытия конкурсного производства, кредиторы имеют право на удовлетворение своих требований к оригинатору из конкурсной массы, в которую входит все имущество должника (оригинатора), имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст. 124 и ст. 131 Закона о банкротстве), за исключением имущества, которое исключается из конкурсной массы (п.2 ст. 131 Закона о банкротстве). Таким образом, акции в ипотечном агенте могут быть реализованы третьему лицу; при этом, такое неизвестное гретьс лицо может быть не заинтересовано в сделке секьюритизации, *гго может негативно повлиять на управление ипотечным areirroM и, в конечной счете, на исполнение его обязательств перед владельцами ипотечных облигаций. (b)

Если будет установлено, чго оригинатор ииеет право давать ипотечному arcirry как дочернему обществу обязательные дл* него указания, то оригинатор будет отвечать солидарно с ипотечным аге»ггом по сделкам, заключенным последним во исполнение таких указаний. При этом оригинатор будет считагься имеющим право давать ипотечному агенту обязательные для него указания только в случае» когда это право предусмотрено в договоре с ипотечным агентом или его уставе (ч.2 п.З ст.6 Закона об АО). Такое требование (по сделкам, заключенным во исполнение указаний основного общества) не носит субсидиарный характер и может быть предъявлено основному обществу сразу. Следует отметить отличие положения ч.2 л.З ст.6 Закона об АО от положения с п.1 ст. 105 ГК, которое предусматривает, что основное общество, которое имеет право давать дочернему обществу, в том чисче по договору с ним, обязательные для него указания, отвечасг солидарно с дочерним обществом по сделкам, заключенным последним во исполнение таких указаний. Отличие в формулировках положения об ответственности основного общества говорит само за себя.

В случае банкротства ипотечного агента по вине оригинатора последний несет субсидиарную ответственность по его долгам. Банкротство ипотечного агента будет считаться происшедшим по вине оригинатора только в случае, кегда оригинатор использовал указанные право (право давать ипотечному агенту как дочернему обществу обязательные для него указания) и (или) возможность (даьать обязательные указания) в целях совершения ипотечным агентом действия, заведомо зная, что вследствие этого наступит банкротство ипотечного агента (ч.З п.З ст.6 Закона об ЛО). Как указывает М.В. Телюкина, положение ч.З п.З ст.6 Закона об АО «в качестве основания привлечения основного общества к субсидиарной ответственности называет прямой умысел»: использование возможности определять решения дочернего общества заведомо зная, что вследствие этого наступит его банкротство. Как отмечает автор, «такая формулировка вступает в противоречие с нормами ст. 105″* ГК РФ, которые допускают субсидиарную ответственность основного общества при наличие вкны (то есть, имеется ввиду любая вина, в том числе неосторожная)»71. (d)

Акционеры дочернего общества вправе требовать возмещения основным обществом убытков, причиненных по его вине дочернему обществу (п.З ст.6 Закона об АО). (e)

В отношении сделки, совершенной должником с заинтересованным лицэм, (это может быть дочернее и основное общество (ст. 19 Закона о банкротстве)), в данном случае, сделки по передаче ипотечного покрытия оригинатором ипотечному агенгу, Закон о банкротстве предусматривает более «строгие» правила оспаривания (ст.61.2 и 61.3) (о чем подробно говориться в разделе 4.1 §4 главы III).

Риск солидарной ответственности оригинатора по долгам ипотечного агента, равно «-як и рис.к субсидиарной ответственности оригинатора в случае банкротства ипотечного агента несовместимы с такой структурой сделки сскьюритизаиии, когда оригинатор стремится использовать данную финансовую технику для получения преимуществ в связи с обязательными нормативами и требованиями и для целей бухгалтерского баланса (о чем подробно говорилось в разделе 2.1 §2 главы 1). Что касается цели получения преимущества с точки зрения привлечения финансов, то поскольку такая солидарная и субсидиарной ответственность существует, до некоторой степени «теряетея» юридическая самостоятельность активов. Иными словами, инвесторы справедливо могут задать вопрос: если ипотечный агент не сможет отвечать по долгам, то способен ли оригинатор; это ведет к необходимости анализа рисков, связанных с деятельностью оригинатора (о чем говорилось в разделе 2.1 §2 главы 1). Таким образом, коммерческие мотивации проведения сделки секыоритизации снижаются или вообще пропадают.

Далее следует остановиться на втором варианте — когда учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (или иных сторон в сделке). В этом случае требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекэй, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об or суждении этого имущества (ч.2 п.1 ст.8). Возникает вопрос, кто может являться учредителем ипотечного агента в данном случае?

Как указывалось в разделе 3.3 §3 главы I, для «обособления» активов специального юридического лица и (или) акций в специальном юридическом лице от кредиторов оригинатора, сделки структурируются таким образом, чтобы специальное юридическое лицо было юридически независимо от оригинатора; в качестве примера юридического обособления слециального юридического от других сторон сделки приведено учреждение специального юридического лица с использованием специального фонда (штихтинга). И российских сделках секьюритизации этот способ также используется. Гак в первом проекте АИЖК в качестве акционеров ЗАО «Первый ипотечный арент АИЖК» используется два нидерландских фонда — штихтинга (Stichting AHML Finance I и Stichting AHML Financc II)14″. В последующих проектах для ЗЛО «Второй ипотечный агент АИЖК» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» также использовались нидерландские пггихтинги. Управление ипотечным агентами на основании договора осуществляет Управляющая компания «ТМФ РУС», которая не связана с оригинатором, АИЖК. Таким образом, ипотечные агенты были созданы как независимые («сиротские») юридические лица для целей сделок секьюритизации.

Как подробно объясняегся в разделе 3.1 §3 главы III, на сегодняшний день отсутствует какая-либо российская коммерческая или некоммерческая организация, которая могла бы использоваться в качестве акционера ипотечного агента по аналогии с нидерландским штихтингом для обеспечения независимого («сиротскою») статуса ипотечного агента.

Ипотечная облигация: особенности и преимущества

Ипотечные облигации представляют собой разновидность ценных бумаг. Они давно популярны за границей, но еще мало известны в России. Однако в последнее время ситуация начинает в корне меняться. Итак, ипотечные облигации позволяют получить доход, финансируя рынок жилищного кредитования. Банки, выпуская ценные бумаги, привлекают денежные средства. Затем выдают кредиты населению, получают прибыль за счет процентов и частично делятся ею с инвесторами. Все кажется довольно сложным. Давайте узнаем подробнее об ипотечных облигациях.

Как все устроено?

Чтобы лучше понимать, как можно заработать, нужно разобраться в принципах функционирования.

Итак, сначала банк выпускает ипотечные облигации на определенную сумму, затем реализует их среди будущих держателей.

Последние, в свою очередь, приобретают право требования, которое обеспечено недвижимостью. Она находится в залоге у банка до момента, пока заемщик не внесет всю сумму кредита. Вот почему облигации с ипотечным покрытием считаются относительно безопасным способом инвестирования.

Если заемщик не будет вносить платежи, погашая кредит, банк сможет реализовать залоговую недвижимость, чтобы вернуть долг.

Кто выпускает ипотечные облигации?

Есть два типа организаций, каждая из которых может выполнять это действие:

  • Кредитные учреждения.
  • Ипотечные агенты.

Между ними есть существенные отличия, поэтому о каждом следует поговорить отдельно.

Кредитные организации

Для того чтобы можно было выпускать облигации ипотечного кредитования, они должны соответствовать некоторым требованиям. Если говорить кратко, то у кредитного учреждения не должны наблюдаться финансовые проблемы.

Иногда на практике встречаются такие ситуации, когда организация не соответствует правилам, есть альтернативный вариант. Речь идет о создании ипотечного агента. Это предполагает иную схему выпуска ценных бумаг.

Ипотечный агент

Представляет собой юридическое лицо, которое создает банк исключительно для выполнения единственной цели. Имеется в виду выпуск ипотечных облигаций.

Именно агент получает права требования, обеспеченные ценными бумагами.

Нужно понимать, что деятельность такой организации должна подчиняться целому ряду ограничений. Например, управлять ипотечным агентом будет одно учреждение, а вести бухгалтерский учет – совершенно другое. При этом агент не имеет права нанимать сотрудников.

Подобные меры преследуют общую цель – повысить прозрачность деятельности и свести к минимуму юридические споры.

Особенности

Ипотечные облигации выпускаются с целью быстрого привлечения банком финансовых ресурсов. Получив средства от инвесторов, кредитная организация выдает заем. Полученные проценты составляют ее прибыль.

Насколько надежны кредитные ипотечные облигации? Ответ на этот вопрос интересен многим потенциальным инвесторам. Ведь они желают приумножить собственные вложения без рисков.

Нужно понимать, что обязательства, которые несет банк перед владельцами облигаций, обеспечены правом требования по ипотечным кредитам. Они называются активами и не могут отчуждаться в пользу других требований. Вот почему создан реестр залога, в котором учитываются ипотечные облигации. Этот документ делает все действия более прозрачными.

Читать еще:  Основные способы продажи ипотечной квартиры

Ипотечные облигации в России совершенно непопулярны и мало кому известны. Этот рынок находится в неразвитом состоянии, и на текущий период его перспективы весьма туманны.

Банкротство

Потенциальные инвесторы должны быть готовы к непредсказуемым сценариям. Рассмотрим один из них. Если банк, выпустивший на рынок ипотечные облигации, признан банкротом, далее в дело вступает конкурсный управляющий. Он реализует залоговое имущество, а полученные средства выплачивает держателям облигаций. Подобные действия нужно совершить в течение девяти месяцев с момента признания банкротом.

В зависимости от суммы, вырученной после продажи залогового имущества, возможны два варианта развития событий.

  • Если средств не хватило на выплаты держателям облигаций, они могут занять место в очереди кредиторов и дожидаться получения долгов после реализации оставшегося имущества.
  • Если средства оказались в избытке, то после выплаты держателям ипотечных облигаций они направляются на удовлетворение требований кредиторов.

Досрочное погашение

Банкротство – не единственный возможный сценарий. В некоторых случаях держатели облигаций требуют досрочного погашения. Это возможно в следующих ситуациях:

  • Неисполнение обязательств. В качестве примера можно назвать ситуацию, когда банк не вовремя выплачивает доход держателям.
  • Ошибки в реестре ипотечного покрытия.
  • Несоблюдение правил деятельности. Этот пункт в большей степени относится к ипотечному агенту. Если он нарушает соответствующий закон, держатели облигаций вправе потребовать досрочное погашение.

Преимущества

При использовании ипотечных облигаций каждая сторона находится в выигрыше. Преимущества есть и для банка, и для заемщика, и для инвестора:

  • Кредитная организация за счет привлечения дополнительных средств совершает больше сделок. В результате возрастает доход от полученных процентов.
  • Инвестор, приобретая ипотечные облигации, получает относительно надежный финансовый инструмент, позволяющий не только сохранить, но и приумножить собственные средства. Любопытно, что ставка по таким ценным бумагам ниже, чем по кредитам, выданным на покупку недвижимости. Однако инвестор может рассчитывать на прибыль за счет повышения цен на жилищном рынке.
  • Для заемщика ипотечные облигации могут стать возможностью получить более выгодную ставку по кредиту. Это связано с тем, что банки, выпуская облигации, получат больше средств, увеличат количество сделок и, соответственно, собственную прибыль. В дальнейшей перспективе это позволит снизить высокие ипотечные ставки. Даже один или полтора, а то и два процента позволят заемщикам получить внушительную экономию, приобретая жилье.

Виды ипотечных облигаций

Чтобы лучше понимать рынок этих ценных бумаг, нужно разбираться в их типах:

  • Ипотечные облигации. Представляют собой долговые ценные бумаги. Полностью или частично они обеспечены залогом. Это означает, что держатель вправе потребовать возврата собственных средств за счет обеспечения по кредиту. Выпускать ипотечные облигации может только банк или специальный агент.
  • Ипотечный сертификат участия. Это разновидность именной ценной бумаги. У него нет номинальной стоимости, а держатель получает право на долю имущества, составляющего общее покрытие.
  • Закладная. Это еще одна разновидность ценных бумаг. Это своеобразная гарантия исполнения финансовых обязательств, обеспеченная недвижимым имуществом.

Как обстоят дела в России?

Рынок ипотечных облигаций в этой стране имеет свои особенности. И их немало.

Позаимствовать зарубежный опыт, скорее всего, не получится. Ведь если говорить о российских рынках облигаций и недвижимости, то ни тот, ни другой нельзя назвать стабильным. Вот почему потенциальные инвесторы не торопятся вкладывать средства в этот непроверенный финансовый инструмент. Нестабильность – это одна из основных причин, которая мешает ипотечным облигациям стать популярными в России.

Следующая причина – высокая стоимость. Это приводит к тому, что частные инвесторы не могут позволить себе покупать облигации, не говоря об обычных российских гражданах, которые далеки от фондового рынка, но при этом не прочь рассмотреть надежную альтернативу банковским вкладам.

Вот почему основная целевая аудитории для подобных ценных бумаг – НПФ, а также страховые и банковские организации. Именно они обладают внушительными финансовыми суммами и еще большим желанием их приумножить. Если ипотечные облигации станут популярны и доступны обычным гражданам, доходность ценных бумаг несколько снизится.

Завершающей причиной можно назвать несовершенное законодательство.

Перспективы

Пока что рынок ипотечных облигаций в России можно назвать довольно сырой идеей, которая не дает никаких гарантий сохранности капитала. Однако неизвестно, как ситуация с ценными бумагами сложится в дальнейшем.

Некоторые эксперты настроены весьма оптимистично. Они считают, что рынок ипотечных облигаций в России только начинает формироваться, поэтому привлекательность таких вложений сейчас максимальна.

В связи с тем, что жилищное кредитование в стране уже развито без привлечения ценных бумаг, понадобится немало времени на изменение ситуации. По мнению все тех же экспертов, этот период может растянуться на семь-десять лет. А пока что перспективы ипотечных облигаций остаются довольно туманны.

При этом рынок подобных ценных бумаг считается привлекательным и для банков, и для инвесторов. Кредитным учреждениям ипотечные облигации позволяют привлекать дополнительное финансирование. Инвесторы получают возможность внести средства в прибыльный проект и приумножить собственный капитал.

Изучая рынок ценных бумаг, в частности, ипотечных облигаций, нужно собрать как можно больше информации. Взвесив все данные, потенциальный инвестор сможет принять собственное решение.

Что нужно знать об ипотечной секьюритизации

Развитие строительства, рост спроса на ипотечное кредитование, а также требования государства по обеспечению доступности жилья стимулируют российские банки искать новые эффективные инструменты привлечения средств. Одним из них является секьюритизация ипотечного портфеля. Ключевую роль в развитии этого направления играет Единый институт развития в жилищной сфере. Рассказываем о том, что такое секьюритизация и как она работает.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования.
  • Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией.
  • Что такое передача прав по закладной.
  • Что такое секьюритизация и как она проходит.
  • Как ипотечные заемщики участвуют в секьюритизации.

Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?

Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).

В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.

В 2018 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — жилищные условия улучшили более 1 млн семей.

Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?

Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

Раньше закладная представляла собой исключительно бумажный документ, который хранился в депозитарии. Однако в 2018 году в силу вступили поправки к Федеральному закону об ипотеке N 102-ФЗ, и теперь закладная может быть оформлена и в электронном виде. В этом случае документ представляет собой электронный файл, который содержит сведения о залогодателе и заемщике, название, дату и место заключения кредитного договора, сумму ипотечного кредита и срок уплаты, название и описание приобретаемого в ипотеку имущества. Хотя электронные закладные пока применяются значительно реже бумажных, со временем этот вид документа станет более распространенным. Широкое распространение электронных закладных упростит и ускорит секьюритизацию, так как большая часть процессов будет автоматизирована, а передача информации от одного участника к другому станет безбумажной. Важно помнить, что обслуживание и погашение электронной закладной не отличается от обслуживания и погашения бумажного документа.

Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг https://www.gosuslugi.ru/285286/54/info

Что такое передача прав по закладной?

Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс купли-продажи закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.

Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги, которой является закладная. Это процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.

Читать еще:  Первичное жилье для ипотеки с государственной поддержкой разъяснение

При передаче прав по закладной кредитор (им может являться как банк, так и некредитная организация) заключает простую письменную сделку с лицом, которое приобретает права на закладную. При этом на закладной ставится отметка, в которой полностью указывается имя или наименование лица, которому переданы права на закладную. Согласно ст. 48 закона 102-ФЗ, кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам.

Кредитор обязан проинформировать заемщика о передаче прав по закладной. Согласно ст. 385 ГК РФ, уведомление о переходе права заемщику может направить как первоначальный, так и новый кредитор (документ будет иметь силу в обоих случаях). При этом документ имеет силу и правовые последствия для заемщика с момента доставки сообщения заемщику или его представителю.

Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.

После совершения сделки купли-продажи закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через банк-партнер или по реквизитам.

Что такое секьюритизация?

Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ (далее — Закон № 152-ФЗ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N 139-ФЗ «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.

Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.

Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов (которые получают право требовать возврата кредита или займа вместо банка, который его выдал). Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы Законом 152-ФЗ. Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

В ноябре 2018 года ВТБ и ДОМ.РФ провели крупнейший выпуск ипотечных ценных бумаг на российском рынке на общую сумму 74,3 млрд рублей.

Как проходит ипотечная секьюритизация?

Основные участники сделки:

  • банк-оригинатор, первоначальный владелец активов, хочет привлечь финансирование;
  • ипотечный агент — покупатель закладных (кредитов) у банка-оригинатора и итоговый владелец закладных (кредитор), также выпускает ценные бумаги;
  • инвестор — покупатель ценных бумаг.

На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — банк-оригинатор при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между банком-оригинатором и ипотечным агентом договор купли-продажи закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.

Сделки секьюритизации — сложный финансовый инструмент для рядового гражданина, но именно обычные заемщики становятся участниками таких сделок. Важно понимать, что несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в Уведомлении, которое банк-оригинатор обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.

В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.

Что такое сервисный агент и зачем он нужен?

Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.

Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.

В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.

Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.

Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.

Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector