4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что нужно знать об ипотеке

Что нужно знать о покупке квартиры в ипотеку

Реалии современного мира таковы, что мало кому из граждан удается приобрести собственное жилье в рассрочку или оплатить целиком, ведь сегодня даже стоимость студии на этапе строительства превышает миллион. Но иметь собственное жилье — это всегда приятнее, чем бесконечно отдавать деньги за аренду или ютиться под одной крышей с родственниками. Если вы наконец-то решились и готовы к приобретению квартиры, но у вас нет пары лишних миллионов, тогда на помощь придет ипотечное кредитование.

Квартира в ипотеку — доступное жилье

Популярность ипотеки в России обусловлена ее доступностью, низкими процентами по сравнению с потребительскими кредитами и самой экономической ситуацией в стране. Купить квартиру в ипотеку — это несложно, главное знать все подводные камни и быть к ним готовым. Ипотечное кредитование подразумевает большой срок погашения, так что стоит тщательно подойти к вопросу выбора нужной программы. Взять ипотеку в банке сегодня может практически каждый совершеннолетний гражданин, имеющий стабильный доход и постоянное место работы.

Что же представляет собой ипотечное кредитование? Если говорить юридическим языком, то приобретение жилплощади в ипотеку подразумевает, что объект продажи остается под залогом у банка до момента полной выплаты кредита. Если заемщик по какой-либо причине не вносит ежемесячный платеж или нарушает условия кредитного договора, банк или другая финансовая организация вправе отсудить приобретенную квартиру себе для дальнейшей перепродажи.

Сложность ипотечной сделки заключается в количестве сторон, участвующих в ней. Всего их три:

  • застройщик или продавец имущества;
  • финансовая организация, кредитующая покупателя;
  • заемщик или покупатель.

В момент оформления ипотечного кредитования, заемщик и кредитор подписывают кредитный договор. Кроме того отношения должника и банка регулируются федеральным законом 1998 года «Об ипотеке».

Какие квартиры можно купить в ипотеку

На самом деле сегодня можно взять в ипотеку практически любую квартиру. Это может быть новостройка, переуступка, вторичная квартира, загородная недвижимость. Различаются лишь программы, тарифы, проценты и требования банка к залогу и первоначальному взносу. Тем не менее, и на рынке жилья есть такие объекты, которые ни один банк не возьмет в качестве обеспечения.

Самым популярным способом приобретения собственного жилья является ипотека на новостройку. Популярность новостроек обусловлена лояльным отношением банков. Именно на покупку строящегося жилья в России самые выгодные условия кредитования. Если вы приобретаете недвижимость в здании, которое было построено на средства этой же финансовой организации, банк может предоставить вам еще более выгодные условия кредитования.

Покупать жилье стоит только у годами проверенных застройщиков, чтобы случайно не попасть на долгострой или некачественные материалы, используемые в строительстве. Важно, чтобы выбранная вами строительная компания была аккредитована в том банке, в которой вы обратились. При оформлении ипотеки обратите также внимание, что существуют дополнительные льготы для некоторых слоев населения.

Существует также и ипотека от застройщика. Особенностями такого кредитования являются меньший срок погашения и кредитные ставки, но более крупный ежемесячный платеж. По своей сути ипотека от застройщика — это рассрочка. Однако есть у нее и свои плюсы. Во-первых, застройщик не так тщательно, как банки, подходит к проверке вашей платежеспособности, во-вторых, в таком случае заемщик освобождается от дополнительных растрат в виде услуг нотариуса, страховых взносов и других платежей банка.

Приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке несколько сложнее. В данном случае банк должен произвести оценку самой жилплощади по различным параметрам: год постройки, местоположение дома, тип фундамента, материал перекрытий, высота здания, тип износа. При этом зачастую банк может одобрить кредит, даже если объект не соответствует банковским стандартам, но процентная ставка в данном случае будет выше.

Какие факторы влияют на одобрение?

Решение об одобрении ипотечного кредитования банки принимают, исходя из вполне объективных особенностей. Ниже представлены факторы, влияющие на одобрение.

  1. Возраст заемщика должен составлять от 20 до 40 лет.

Этот фактор обусловлен временем кредитования. Обычно ипотека выдается на 20-30 лет. Банки гораздо охотнее дают ипотеку молодым семьям, пенсионерам же получить такой кредит практически невозможно.

  1. Стабильный официальный доход.

Для получения ипотечного кредита у гражданина должна обязательно быть постоянная работа с белой заработной платой. Банки крайне неохотно дают кредиты тем, кто работает за проценты, так как их зарплата непостоянна и зависит от множества дополнительных факторов. Но и в такой ситуации на помощь может прийти созаемщик.

Банк быстрее одобрит ипотеку молодой семье, нежели одинокому заемщику. У вас обязательно должна быть подстраховка или тот, кто за вас поручится. Количество занятых в семье также влияет на рассмотрении заявки.

Ваш стаж работы на последнем месте должен быть от полугода и чем выше, тем лучше. Если вы часто меняете работу, это повод для банка усомниться в платежеспособности заемщика.

  1. Другое имущество в собственности.

Дополнительным плюсом будет наличие другой собственности — квартиры, автомобиля, земельного участка. В случае потери платежеспособности, данное имущество будет использовано для погашения кредита.

  1. Вклады, расчетные счета, акции и ценные бумаги.

Если у вас есть вклады и счета в других банках, лучше всего перевести их в банк, куда обращаетесь за ипотекой. Лояльность к собственному клиенту всегда выше.

  1. Зарплатная карта в банке.

Если вы получаете кредит в банке, через который компания начисляет вам заработную плату, получить ипотеку будет гораздо легче.

Ваша кредитная история должна быть не нулевой и положительной, ведь ипотека — это очень крупный и серьезный кредит. При наличии других непогашенных кредитов банк скорее всего откажет в ипотеке.

  1. Дополнительные источники дохода.

Серый доход — это особенность экономической системы России, поэтому банки не могут не учитывать его.

Здесь все просто: чем выше первоначальный взнос, тем больше вероятность одобрения ипотеки.

На каких условиях выдается?

Приобретая квартиру в ипотеку необходимо понимать все особенности такого кредита. Ипотека выдается со сроком погашения от 5 до 50 лет. За такой длительный срок кредитования общая переплата по квартире обычно достигает 70-100%.

Сегодня каждый банк готов предложить ипотечное кредитование, поэтому у заемщика есть возможность изучить разные условия и выбрать наиболее подходящие для него. Оценка возможностей наставит вас на верный путь и выбор более комфортной ипотечной программы. Условия ипотеки будут зависеть от факторов, влияющих на одобрение. Чем дальше вы отходите от представлений банка об «идеальном» заемщике, тем выше процентная ставка. Для большинства ипотечных программ требуется первоначальный взнос. Процентная ставка при этом будет зависеть от общей суммы кредита за вычетом первоначального взноса. Ежемесячный платеж рассчитывается следующим образом: доход заемщика минус постоянные расходы. Уровень доходов должен покрывать уровень расходов и размер ежемесячного платежа по кредиту. Погашение ипотеки досрочно крайне нежелательно для банков, да и трудновыполнимо для заемщика.

При оформлении ипотечного кредитования понадобится также дополнительно оплатить страхование, без которого банки сегодня не выдают ни один кредит. Страхование жизни и недвижимости — обязательное условие для получения ипотеки на выгодных условиях.

Сроки выдачи ипотеки зависят и от самого клиента, в среднем занимают от 20 до 40 дней.

Необходимые документы для получения ипотеки:

  • анкета;
  • паспорт;
  • документы, подтверждающие трудоустройство;
  • справки о доходах и выписках со счетов.

Плюсы и минусы

Преимущества ипотеки:

  • быстрое получение собственного жилья без длительных накоплений;
  • прибыльное вложение в жилье, которое почти никогда не теряет в цене;
  • большой выбор объектов, как на первичном, так и на вторичном рынке;
  • льготные кредитные программы для молодых семей;
  • особые условия кредитования для военных и семей, где от 2 и больше детей.

Минусы ипотеки:

  • высокий процент переплаты;
  • значительная процентная ставка (11-13% в год);
  • возможные штрафы и пенни за просроченные платежи;
  • в случае длительного непогашения или несоблюдения условий договора банк вправе вернуть квартиру себе и перепродать;
  • требования банка к заемщикам.
Читать еще:  Условия и оформление ипотеки без первоначального взноса в жилстройсбербанке казахстана

Ипотека — стоит ли влезать?

Брать или не брать ипотеку — выбор исключительно каждого. У программ ипотечного кредитования есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Ипотека — это действительно удобно и выгодно для молодых семей, только начинающих жизненный путь и мечтающих о своем жилье. Если же у вас уже есть жилплощадь, то стоит задуматься — зачем вам переплачивать, может быть есть другой способ решения проблемы.

Что нужно знать, прежде чем взять ипотечный кредит?

Обычно ипотеку люди воспринимают только как кредит, выдаваемый на покупку жилья, но это не совсем точное определение.

Ипотека – залог недвижимости. После ее оформления банк финансирует решение жилищной проблемы заемщика, а в качестве гарантии сделки выступает недвижимое имущество. Варианты подходящего залога: дом, квартира или земельный участок.

Предметом залога может быть недвижимость, принадлежащая заемщику до сделки или купленная на деньги банка. В любом случае кредитная организация покупает клиенту жилье. Такой формат наиболее распространен, но существуют и другие малоизвестные варианты, например, ипотека на ремонт жилья или на строительство.

Ипотека оформляется с помощью одного или двух договоров. Первый – кредитный договор, второй – договор об ипотеке, регламентирующий передачу недвижимой собственности в залог банку.

Шаги, предшествующие получению ипотеки

1. Обычно получить ипотеку можно, только если есть деньги на первоначальный взнос. То есть заемщик располагает средствами для покупки части квартиры. У разных банков процент первоначального взноса может заметно отличаться. Например, в случае зарплатного проекта кредитная организация порой ограничивается 10%, а если тот же заемщик обратится в другой банк – с него запросят уже 20-30%. В случае первоначального взноса в 10% десятую часть стоимости квартиры сразу оплачивает покупатель, а остальные 90% – финансовое учреждение.

Поэтому первым делом нужно определиться: сколько денег удастся собрать на первоначальный взнос.

2. Еще один важный момент подготовки к оформлению ипотеки заключается в том, что нужно подсчитать: какую часть ежемесячного дохода получится отдавать банку и сколько времени будут продолжаться выплаты. Для этого необходимо сделать следующее:

  • Проанализировать свои финансы, подсчитать разницу между доходами и расходами. Если кредитные платежи превышают 50% доходов, выплачивать кредит, возможно, будет не по силам.
  • Собрать предложения нескольких банков и сравнить их.

Суть ипотеки в том, что это кредит. А за пользование заемными средствами нужно платить банку. При этом процентная ставка бывает:

  • Постоянная. В этом случае ставка фиксируется в договоре после согласования с заемщиком.
  • Плавающая. Может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ или другой переменной величины.
  • Комбинированная. Через какое-то заранее определенное время ставка перестает быть постоянной и становится плавающей.

В любом случае ставка рассчитывается индивидуально. Она зависит от суммы кредита, его срока, кредитной истории заемщика и прочих факторов.

При изменении размера ежемесячного платежа банк обязан прислать уточненный график (способ его доставки прописывается в договоре). До его получения можно платить по-старому.

Где можно посмотреть полную стоимость кредита?

На первой странице ипотечного договора, справа, в верхнем углу. Стоимость кредита включает основной долг, проценты, а также другие взносы, которые заемщик обязан платить согласно договору.

Нюансы ипотечных платежей

Кредитная организация не может перекладывать на заемщика расходы, связанные с выполнением своих обязательств. Хотя некоторые финансовые учреждения умудряются брать деньги даже за рассмотрение заявок. Перед получением ипотеки клиенту нужно будет заплатить пошлину за госрегистрацию ипотеки, а иногда и застраховать заложенное имущество.

Платежи бывают двух видов:

  • Для обеспеченных клиентов, возможно, хорошим вариантом будут дифференцированные платежи. Их смысл в том, что заемщик каждый месяц платит фиксированную сумму в счет основного долга и изменяющуюся сумму в счет процентов, которая постепенно уменьшается.
  • В случае аннуитетных платежей ежемесячные суммы одинаковые, но в первые месяцы и годы в основном гасятся проценты. Доля основного долга в перечислениях увеличивается постепенно. Аннуитетные платежи удобнее в плане планирования расходов, поскольку они не меняются: каждый месяц нужно платить одинаковую сумму.

Вид платежей предлагает банк. Можно заранее изучить договоры нескольких финансовых учреждений, и учесть этот фактор при выборе кредитора.

Банк обязан предоставить заемщику график платежей, прописать в договоре общую сумму выплат и время действия соглашения. Некоторые финансовые учреждения предлагают на своих сайтах сделать предварительный расчет ипотеки на специальном калькуляторе. Это хорошая возможность понять, во сколько обойдется кредит.

На чем можно погореть?

1. Уменьшение доходов, рост расходов

Каждый может потерять работу, в кризис могут урезать зарплату, жизненные обстоятельства порой приводят к незапланированному увеличению расходов. Всего не предусмотришь, но учитывать наиболее вероятные события перед оформлением ипотеки, безусловно, необходимо. К факторам, которые в будущем могут повлиять на возможность гасить ипотечный кредит, относятся: смена работы, появление в семье ребенка, изменение графика работы и проч.

Рост инфляции или изменение ежемесячных платежей под влиянием других рыночных факторов тоже могут усложнить погашение ипотеки. На такие случаи желательно иметь финансовую подушку безопасности. В заначке должны быть средства, которых хватит на 3-6 месяцев нормальной жизни. С ее помощью будет проще преодолеть временные проблемы с финансами.

2. Валютный риск

При выборе валюты кредита нужно ориентироваться на валюту, в которой получаете зарплату. Если это рубли, стоит брать ипотеку в отечественной валюте, иначе придется постоянно переживать по поводу обменного курса. Резкое падение рубля повлечет серьезные финансовые проблемы.

3. Проблемы с залоговой недвижимостью

К примеру, разразился серьезный кризис, и платить по кредиту стало не под силу из-за уменьшения доходов. Цены на жилье, в свою очередь, упали. В такой ситуации, даже если продать заложенное имущество, вырученных денег для полного погашения кредита может не хватить. В результате заемщик остается без квартиры и с частью непогашенного долга.

Бывают ситуации и похуже: например, в ипотечной квартире случился пожар. Банк в таком случае может потребовать рассчитаться по кредиту досрочно. Возможно, это выглядит нелогично, но вполне объяснимо: финансовые учреждения начинают давить на заемщиков, когда сомневаются в их платежеспособности.

Заемщик может защититься от рисков с помощью страхования. В банках, в свою очередь, заинтересованы в возврате средств, поэтому часто делают страховку обязательным условием кредитования.

Официальный сайт Сбербанка России

  • Кредиты

  • Москва
  • Частным клиентам
  • Кредиты
  • Ипотечные кредиты
  • Часто задаваемые вопросы

Как погашается кредит?

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.

Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита?

Комиссия за выдачу кредита отсутствует.

Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность?

Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;
  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка?

Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры.

Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности?

Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек.

Я мать-одиночка, мне 30 лет. Могу ли я рассчитывать на льготные условия по кредиту?

Да, вы можете воспользоваться кредитной программой Банка «Молодая семья». Для вас максимальная сумма кредита может составить до 80% стоимости объекта недвижимости.

Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк?

Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.

Читать еще:  Особенности ипотеки без первоначального взноса

Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку?

Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка.

От чего зависит процентная ставка по кредиту?

Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка.

Мне 22 года. Могу ли я взять в Банке жилищный кредит?

Да, если вы имеете подтвержденный ежемесячный доход.

Я живу в Самаре, но хочу купить квартиру в Москве. Дом, в котором я присмотрел квартиру, строится с участием кредитных средств Банка. Где я могу получить кредит?

Вы можете получить кредит в филиале Банка по месту строительства данного Объекта недвижимости.

Где я могу получить жилищный кредит?

Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя.

У меня уже есть одна квартира, но я хочу приобрести еще одну для своей дочери. Какой кредит мне выбрать?

Вы можете воспользоваться кредитной программой Банка «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья». В любом случае, в качестве обеспечения по кредиту вы сможете оформить как залог приобретаемой квартиры, так и залог уже имеющейся квартиры. Более подробную информацию об условиях предоставления данных кредитов Вы сможете найти на сайте Банка.

Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту?

На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Должен ли я как-то согласовывать с Банком, если хочу погасить часть жилищного кредита средствами материнского (семейного) капитала?

Заемщик, желающий погасить часть своего жилищного кредита за счет средств материнского (семейного) капитала, должен согласовать этот вопрос прежде всего с Пенсионным фондом. В банк он обращается за справкой об остатке ссудной задолженности, которая передается им в Пенсионный фонд для организации выплат.

Были ли при Банке созданы какие-то специальные службы, которые помогают гражданам в оформлении необходимых документов?

В Банке консультацией заемщиков, равно как и подготовкой необходимых справок, занимаются кредитные работники по месту получения кредита.

Для направления средств материнского (семейного) капитала на погашение жилищного кредита я должен предоставить реквизиты, куда перечислять деньги для погашения кредита. Как быть, если кредит оформлен в иностранной валюте?

Сбербанком разработаны и согласованы с Пенсионным фондом две формы справок — для рублевого кредита и для валютного кредита (по валютному кредиту указывается также его рублевый эквивалент на дату составления справки). Однако Пенсионный фонд перечисляет Банку только рубли, а Банк самостоятельно конвертирует их в необходимую валюту и направляет на погашение валютного кредита.

Если решение о погашении жилищного кредита средствами материнского (семейного) капитала принято, то куда идет сумма по договорам Банка — на погашение основного долга или на сокращение ежемесячных выплат?

Сумма направляется в счет погашения процентов (начисленных на дату поступления средств) и основного долга в соответствии с порядком направления платежей, установленным кредитным договором (за исключением пеней, неустоек, штрафов за просрочку исполнения обязательств). По итогам погашения кредита (при досрочном погашении) с заемщиком составляется новый график погашения кредита, при этом общий срок пользования кредитом и даты погашения не меняются, а суммы ежемесячных платежей, естественно, уменьшаются.

Что нужно знать об ипотечном кредите

Предварительная подготовка

На первом этапе нужно определить Ваши желания и возможности. В связи с тем, что цены на недвижимость меняются, нужно сделать предварительный обзор рынка, чтобы выявить среднюю цену будущей квартиры. У всех критерии разные. Даже в одной ценовой категории приходится между чем-то выбирать. Например, кому-то более важна транспортная доступность, близость к метро, чем несколько дополнительных квадратных метров, но на самом краю города. Другие предпочитают 1-комнатную квартиру в новом доме с большой кухней — против 2-х и даже 3-х комнатной хрущевки 60-х годов с общей площадью 40м., смежными комнатами и кухней 5 метров.

Когда Вы определились с типом квартиры и имеете представление о приблизительной цене, можно подходить к следующему вопросу — какую сумму Вы готовы выплатить в качестве первоначального взноса. Обязательно учитывайте, что чем больше эта сумма, тем более надежным партнером вы будете в глазах банка.

Затем нужно оценить, какую часть месячного дохода Вы готовы отдавать банку в виде процентов по ипотеке. Подумайте о поручителях. В ряде случаев, например при небольшом профессиональном стаже, поручителей может потребоваться несколько.

Поиск банка

Сложность этого выбора связана не только выбором самого банка, но еще и видом ипотечной программы, которая предлагается банком. Зачастую возникает ситуация, когда в одном банке при заявленных низких процентах конкретная программа оказывается менее выгодной, чем в другом, где процентные ставки могут быть и выше. Следует учитывать, что кроме ставки по кредиту (которая в реальности оказывается выше на 1-2%) остается еще ощутимая часть так называемых «скрытых платежей» в виде дополнительных сборов и комиссий (например, снятие наличности, обслуживание счета и т.д.).

Выбирая между банками и ипотечными программами, нужно уделять внимание срокам кредита, схемам ежемесячных платежей, минимальной сумме первоначального взноса, требованиям к страховке, а также пакету документов, необходимых для подтверждения платежеспособности. Также не стоит забывать о том, что не все банки готовы кредитовать квартиры на вторичном рынке.

Предоставление документов банку

Основной перечень документов (кроме паспорта) необходим банку для подтверждения платежеспособности клиента. В зависимости от выбранного финансового учреждения этот список может сильно отличаться. Кроме «стандартного набора» в виде копий паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН, свидетельств о браке или разводе, свидетельств о рождении детей, военного билета (для мужчин призывного возраста), могут потребоваться копии диплома, брачного контракта, справки из наркологического или психоневрологического диспансера. Если зарплата официальная, то предоставляется справка по форме 2-НДФЛ с места работы. Тем же, у кого доход «серый», придется искать банк, которому будет достаточно справки о доходах в свободной форме. Таких банков значительно меньше, что может сказаться на тарифе услуг.

Выбор квартиры

После согласия банка на выдачу ипотечного кредита можно смело приступать к поиску квартиры. В процессе предварительного обзвона предложений важно поднимать вопрос о готовности продавца провести сделку по «полной стоимости» объекта (если квартира в собственности менее 3 лет, а для сделок с 2018 года — менее 5 лет, то при ее продаже продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей, вследствие чего такие сделки обычно проводятся по сумме чуть ниже 1 млн рублей по договору, а остальное оформляется дополнительным соглашением — вариант, категорически неприемлемый банком). Это существенно снижает выбор квартир для приобретения через ипотеку на вторичном рынке.

При поиске в новостройках неплохо предварительно сверять с Вашим банком возможность кредитования квартиры в конкретной строительной компании.

В значительной степени может упростить процедуру поиска квартиры, удовлетворяющей всем требованиям банка, обращение к квалифицированному риэлтору. Кроме возможности дополнить выбор «незасвеченными» на общедоступных площадках объектами, риэлтор может аргументировано воздействовать на продавцов, не уверенных в необходимости проведения сделки по «полной стоимости». Также риэлторы обычно берут на себя сбор копий правоустанавливающих документов на квартиру.

Читать еще:  Первичное жилье для ипотеки с государственной поддержкой разъяснение

Следует отметить, что банк не одобрит выбранную квартиру, пока не будет заключения независимой оценочной компании. Тут проблем с поиском возникнуть не должно, так как банк обычно сам рекомендует оценщиков. Но стоимость услуг по оценке квартиры ляжет, разумеется, на Ваши плечи.

Проведение сделки

Поскольку большую часть контролирующих функций при проведении сделки берет на себя банк, обычно все договора (кредитный, страховой, купли-продажи) подписываются в одном из его офисов.

В день подписания этих договоров покупатель должен предварительно рассчитаться с продавцом. Почему предварительно? Дело в том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи, а после его регистрации в Федеральной регистрационной службе. Срок нахождения договора в регистрационном учреждении определен законом 122-ФЗ и составляет 1 месяц.

Ипотечное кредитование — кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества.

Ипотечный брокер — лицо, помогающее заемщику получить ипотечный кредит в банке. Посредник между банком и заемщиком.

Кредитная история — информация о том, какие кредиты брал и как выполнял обязательства по их погашению заемщик в прошлом.

Поручители — лица, гарантирующие возврат долга заемщиком. Если по каким-либо причинам заемщик не может погашать кредит, расплачиваться за него придется поручителям.

Созаемщики — лица, которые берут кредит вместе с заемщиком и вместе с ним погашают задолженность перед банком. При определении максимальной суммы кредита доходы созаемщиков учитываются.

Андеррайтинг заемщика — оценка его платежеспособности.

Первоначальный взнос — сумма, необходимая заемщику для получения ипотечного кредита. Согласно новой редакции Федерального закона «Об ипотечных бумагах» первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости жилья.

Эффективная процентная ставка — реальная стоимость кредита, о которой банк по закону обязан проинформировать заемщика до подписания кредитного договора. Обычно она превышает анонсируемый размер ставки на 2-4%.

Кредитный договор — договор, по которому банк обязуется предоставить кредит, а заемщик — возвратить полученную сумму с процентами.

Титульное страхование — страхование риска утраты права собственности на недвижимость.

Аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Дифференцированный платеж — форма погашения кредита, при которой размер ежемесячных платежей с каждым разом уменьшается. Платеж состоит из фиксированной суммы, идущей на погашение основного долга, и уменьшающейся части — процентов по кредиту, которые рассчитываются исходя из суммы остатка задолженности.

Выгодоприобретатель — лицо, получающее страховую выплату при наступлении страхового случая. При ипотечном кредитовании выгодоприобретателем является банк.

Федеральная регистрационная служба (ФРС) — государственный орган, регистрирующий права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Причем бывает так, что в регистрации отказывают. Если опустить редкие экзотические случаи, то порядка 90% отказов приходятся на технические ошибки. Такой ошибкой может быть, например, опечатка в реквизитах одной из сторон или других ключевых сведениях. Это скорее исключение для договора, прошедшего через банк, но, тем не менее, прецеденты имеются. В этом случае весь пакет документов после исправлений придется подавать заново, а это еще 1 месяц.

Таким образом, мы имеем 1-2 месяца, когда квартира находится в «подвешенном» состоянии. Ясное дело, что покупатель не хочет расставаться с деньгами, пока его не признают собственником; а продавец боится остаться без денег, если покупатель станет владельцем раньше времени. На этот случай предусмотрены безопасные способы расчета, которыми разумно воспользоваться в том же банке, где и взят ипотечный кредит.

Если оплата производится наличными, то деньги закладываются в банковскую ячейку. Перед закладкой деньги пересчитываются и проверяются (процедура проверки платная). Заключается отдельный договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке. Если регистрация проходит успешно, то продавец документально подтверждает переход права собственности к покупателю и получает доступ к деньгам. Если же в обозначенный срок сделка не состоится, то покупатель сможет забрать деньги обратно.

Достаточно распространена «схема с конвертами», когда сумма разбивается на 3 части — конверта. Выдача денег в этом случае идет в следующей очередности: 50% после регистрации договора, 40% после выписки (если в квартире были постоянно зарегистрированные лица) и 10% после фактического освобождения квартиры, передачи ключей и подписания Акта приемки-передачи.

Средняя стоимость аренды сейфовой ячейки составляет порядка 1500 руб. в месяц.

При безналичном расчете используется специальный аккредитивный счет. Пересчет и проверка не требуются. Также заключается договор, где указываются условия доступа к счету. Средняя стоимость услуги — 1500-2000 руб. в месяц.

Возможные дополнительные расходы на этом этапе:

  • если первоначальный взнос хранится на банковском счете, а покупатель просит выплатить стоимость квартиры наличными. В этом случае средства придется обналичивать. Обычно это 0,5-1,5% от суммы;
  • если продавцу требуется перевод денег в другой банк. В среднем это обойдется в 1,5% от суммы, но, обычно, не более 2000 руб.;
  • если валюта расчетов, выбранная продавцом, не совпадает с валютой, в которой получен кредит покупателем. Потеря на конвертации может составить 0,5-1,5% от суммы.

От регистрации до владения

При отсутствии технических ошибок срок регистрации права собственности обычно составляет 1 месяц. Следует отметить, что регистрация собственности, приобретенной по ипотеке, идет с обременением. Ведь в договор купли-продажи при ипотечном кредитовании обязательно включается пункт о том, что данная квартира с момента ее приобретения заемщиком находится в залоге у банка. Эта же информация о залоге банка будет отражена в Свидетельстве о регистрации права собственности в графе «Обременения».

После получения Свидетельства о регистрации в Федеральной регистрационной службе происходит фактическая передача квартиры. Передаются ключи, проверяется отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и подписывается Акт приемки-передачи жилого помещения. Для чего нужен этот Акт? Представьте, что пока оформляются документы, в квартире произошла протечка, залило соседей. Кто должен отвечать? До подписания Акта — продавец. Поэтому, только с момента подписания Акта приемки-передачи Вы становитесь полноправным владельцем купленной квартиры.

В какой валюте брать ипотечный кредит?

Так уж исторически сложилось, что для выдачи кредитов, банку нужно самому закупить определенное количество денежных средств. Рубли, как правило, закупаются на российском межбанковском рынке; валюта — у западных кредитных учреждений. Из-за того, что ставка рефинансирования Центробанка

8,5%, а ставка рефинансирования ФРС (Федеральной резервной системы США) менее 1% — процент по рублям выше, чем процент, под который западные кредиторы выдают займы в валюте. Поэтому, надо отдать должное, для обычных заемщиков кредит в валюте долгое время был выгоднее по определению.

Следует также отметить, что популярности валютным кредитам добавил устойчивый рост курса рубля в течение нескольких лет подряд. Выгода заемщиков была очевидна: получая зарплату в рублях, каждый месяц можно было платить все меньше и меньше.

Но после кризисов 2008 и 2014 годов, последовавшей за ними непредсказуемости валютного рынка, связываться с нерублевыми кредитами стало рискованно, что и проявилось в 2009 и в 2014 годах — когда доллар «подскочил» до отметки в 36 руб. Первый раз это даже вызвало панику среди валютных заемщиков, и многие срочно рефинансировали кредит в рубли, потеряв на этом крупную сумму.

Сейчас позиции валютного рынка настолько нестабильны, что долгосрочный кредит в долларах или евро, для тех, кто имеет постоянный доход в рублях, является ловушкой. При резком повышении курса валюты рублевый эквивалент ежемесячного платежа автоматически вырастет. Доход же при этом не изменится, что приведет к потере платежеспособности, и, следовательно, банкротству.

Таким образом, ссуда в валюте предпочтительна лишь в том случае, если Ваш доход привязан к курсу доллара или евро.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector