1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать если ипотека в долларах

Что делать, если ипотека в долларах?

Долларовая ипотека

Ипотека в долларах или большой потребительский кредит в долларах в наше время легли тяжелым грузом на плечи российских граждан. Какое-то время назад, например, два-три года, многие из клиентов различных банков оформили долларовую ипотеку . Кто-то руководствовался тем, что такая ипотека надежнее или выгоднее по процентной ставке, кому-то из заключающих договор с банком подошли только эти условия, и они были вынужденны заключить договор на ипотеку в долларах — теперь оправдались худшие прогнозы. Курс доллара растёт, и выплачивать ежемесячные платежи всё труднее.

Теперь из ситуации, когда человек взял ипотеку в долларах на 20-30 лет очень затруднительно выйти. Из-за роста доллара ипотека поднялась и всё еще поднимается в цене. Квартира, которая стоила два года назад 2,5 миллиона в рублевом эквиваленте, теперь стоит 3,7 миллиона. И это не предел. Рост доллара продолжается. Многие жители Санкт-Петербурга, попавшие в ипотечно-долларовую кабалу звонят к нам с просьбой о помощи.

Как реагируют банки, если у вас есть проблемы с ипотекой в долларах

Дело в том, что сами банки неохотно идут навстречу просьбам клиентов о рефинансировании , переводе ипотеки в рубли, реструктуризации и отсрочке платежа. У заёмщиков по ипотеке остаются несколько вариантов выхода из положения. Но все они невыгодны!

Первый вариант: Взять новый кредит в рублях на погашение долларовой ипотеки — но новый кредит выдаётся на условиях которые действуют на сегодняшний день в банке, а не на тех условиях, которые существовали на момент заключения первого кредита. Конечно, можно не брать новый кредит в том же банке, а поискать в других. Но в целом, конечно, это иллюзия, что попытки поиска эффективны.

Второй вариант: можно срочно продать недвижимость, сильно потеряв на этом вложенные деньги, а то и еще остаться с долгами. Ведь сумма, вырученная за продажу недвижимости в ипотеке может не покрыть сумму долга по ипотеке. И разница будет такой, что для решения проблемы необходимо будет взять еще один кредит.

В наше время брать кредиты — это путь опасный. Таких кредитов у человека — один за другим может накопиться 5-8 штук, пока он не поймет, что оказался в безвыходной ситуации. Многие берут себя в руки и обращаются к юристам за помощью. Но паника и отчаяние — опасные советчики должника. Часто бывает, что люди бросаются в бега, скрываются от банков, коллекторов , родных. Так ломаются семьи, судьбы, рушится здоровье, уходят хорошие люди.

Всем, кто попал в ситуацию, когда душит долларовая ипотека, мы хотим сказать, что не все так безнадежно. Добиться лучших условий от банка — возможно! Юристы Законного Права имеют богатый положительный опыт в спорах с банками по долларовой ипотеке . Наша юридическая помощь будет полезна вам в такой сложной ситуации. Запишитесь на бесплатную консультацию юриста по вопросам ипотеки в долларах по телефону +7 (812) 313-2-106.

Что делать с долларовой ипотекой?

Дата публикации: 25.02.2016

На данный момент долларовые кредиты пользуются большой популярностью. От всего объема ипотечных кредитов долларовые составляют 1%. Но такая валюта в нашей стране отличается нестабильным курсом. Поэтому важно знать, что делать с такой ипотекой.

Выгоды ипотеки в долларах

Прежде всего, ипотечный заем, открытый в долларах, отличается низкой процентной ставкой. Сравним одинаковые ипотечные предложения для приобретения нового жилья. В рублях процент равен примерно 12-13%, а в иностранной валюте составляет около 8%. Размер регулярного платежа заметно меньше. В зависимости от срока ипотеки и её суммы, разница может быть весьма существенной. Таким образом, и общая переплата по долларовой ипотеке будет меньшей. Пока курсы доллара и рубля не сравняются, такой тип ипотеки будет выгоден клиентам. В других условиях это может вызвать проблемы.

Что же делать с долларовой ипотекой?

Если курс рубля уменьшается (по сравнению с долларом), то общая сумма долга растет. Заемщику будет сложно регулярно выплачивать все более крупную сумму. В этой ситуации есть несколько вариантов решения проблемы:

Пересмотреть срок кредитования, если сумма долга растет. Напишите заявление в банк, чтобы срок сотрудничества был изменен. Если заявление будет рассмотрено и одобрено, размер регулярного платежа останется без изменений. Но, тем не менее, придется существенно переплачивать по процентам. Также сложно получить одобрение от банка.

Можно ждать, пока курс не стабилизируется. Это достаточно рискованно, ведь предвидеть курсы валют подчас сложно даже профессионалам. Тем более, сложно сказать, вернется ли курс к тем отметкам, которые были на момент открытия ипотеки.

Также можно рефинансировать ипотеку, сделав её рублевой. Размер ежемесячных платежей и основной суммы является неизменным. Но теперь клиенту придется платить по увеличенной процентной ставке.

Читать еще:  Что лучше выгоднее ипотека или кредит

Какие проблемы могу возникнуть при рефинансировании ипотеки?

Обращаясь в банк с просьбой перевести ипотеку с доллара на рубль, можно столкнуться с несколькими сложностями. Так, клиент может повторно пройти андеррайтинг. На данный момент шкала оценки платежеспособности клиента изменилась, поэтому можно получить меньший рублевый кредит (в сравнении с долларовым). Также заново будет оценена недвижимость, её рыночная стоимость может отличаться от предыдущей. Клиент может переплатить на вторичном оформлении страховки на жизнь и имущество. В дополнительные расходы войдет и плата за выдачу займа (комиссия за его оформление). Ко всему добавьте повышенные проценты и сможете оценить, выгодно это для Вас или нет.

Некоторые договоры на ипотеку запрещают перекредитование в банке или другой финансовой организации. Это значит, что рефинансирование такой ипотеки невозможно. Однако можно осуществить перекредитование не официально. Для этого надо оформить в выбранном банке кредит (без залога или с другим имуществом, кроме уже заложенного). Оставшуюся сумму долга по долларовой ипотеке можно выплатить с нового кредита. Важно заранее все проанализировать, особенно обратить внимание на возможность и условия досрочного погашения кредита. Иногда банки позволяют закрыть кредит на особых условиях – со штрафами или неустойками.

Что думают эксперты?

Специалист по ипотекам, работник фирмы «Баст-Новострой» Е. Кудравцева отмечает, что далеко не все ипотечные займы подвергаются рефинансированию. Кредиты на покупку жилья в стоящихся домах невозможно рефинансировать. Ведь права на собственность еще не отстроенной квартиры нельзя подтвердить, поэтому жилье не может быть предметом залога. Кроме того, кредиты на покупку жилья в новостройках выдают партнерские банки застройщиков.

Когда рефинансирование ипотеки неактуально?

Прежде всего, если платить нужно еще не менее 5 лет. Ведь основная часть процентов выплачивается именно в 5-летний срок. Если сумма остаточной задолженности невелика (до 500 тыс. руб.), тоже не имеет смысла обращаться в банк. Особенно если кредит был открыт несколько лет назад. Так, на тот момент он составлял до 70% от стоимости недвижимости, а сейчас уже равен 30% от этой суммы. Поэтому рефинансирование в таких ситуациях не будет актуально, хотя решение принимает клиент и банк.

Можно ли продать жилье с долларовой ипотекой?

Такую недвижимость продать можно, хоть этот процесс и сложен. Такой процесс в практике имеет название «из-под залога». Продать можно как жилье с долларовым, так и с рублевым кредитом. Для того чтобы продать такой объект, необходимо согласие банка, в котором оформлена ипотека. Для многих людей подобный вариант станет выходом из финансового кризиса.

Варлок

Как теперь мы все убедились — лучше вообще не брать кредиты в долларе. А то кто знает что вздумается нашему правительству и во сколько раз он подскочит. А платить-то нам надо в рублях даже если доллар будет по 100. Делайте выводы, господа. Берем кредиты теперь только в рублях. Как минимум, это мое мнение, а там конечно решать вам.

ИПОТЕКА В ДОЛЛАРАХ

Вопрос: У меня ипотека в долларах, в 2014 году он вырос в два раза. Сейчас не могу выплачивать по такому курсу ипотеку в долларах, что делать?

Ипотека в валюте, что делать?

Ситуация на ипотечном рынке к концу 2014 года стала напряженной, особенно это касается ипотечных кредитов, взятых в валюте. Доллар растет, соответственно размер ежемесячного платежа у заемщика также увеличивается. И на сегодня многие уже не в состоянии платить валютную ипотеку. Вопрос этот серьезный, поэтому мы постараемся подробно объяснить, какие права у вас есть и что нужно делать, если вы не можете платить ипотеку в валюте в 2014 году.

Для начала вам нужно понять, что в банках работают опытные юристы, которые смогут и квартиру забрать и еще в должниках оставить. От того, как будет выстроена защита, зависит размер вашего долга. Например, в нашей практике был случай, когда мы не дали взыскать с должника 2 800 000 рублей за одно лишь судебное заседание (на эту сумму нам удалось снизить исковые требования банка). Поэтому, если у вас возникли проблемы с выплатой ипотеки в долларах или иной валюте, то внимательно прочтите то, что написано ниже. Если банк уже подал на вас в суд, то читайте информацию по этой ссылке.

Валютная ипотека и банкроство физических лиц

На данный момент банкротство физлиц для ипотечных должников является оптимальным способом решения проблемы. Все дело в том, что с падением рынка недвижимости ее стоимость снизилась, в то время как с ростом доллара долг увеличился более чем в два раза. Таким образом, за подешевевшую квартиру некоторые заемщики остаются должны банку сумму в четыре-пять раз превышающую рыночную стоимость жилья. Эта тема подробно расписана в разделе ипотека и банкротство.

Читать еще:  Условия получения ипотеки в сбербанке в перми

Что будет, если не платить по ипотечному кредиту в долларах?

Если заемщик систематически нарушает сроки внесения ежемесячных платежей (более, чем три раза в течение года), то банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество для погашения долга.

Если не платить по ипотечному кредиту в долларах, то недвижимость реализуется в судебном или досудебном порядке. Причем дом, квартира или иное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, взыскиваются только в судебном порядке. Такое жилье реализуется с помощью продажи на открытом аукционе или конкурсе.

Если вы хотите оставить недвижимость у себя, то есть только один вариант:

Рефинансирование ипотеки в долларах

Рефинансирование – это изменение условий кредитования. Можно увеличить или уменьшить срок кредита, изменить сумму кредита или перевести кредит из долларов в рубли. Но нужно понимать, что вы вправе лишь попросить банк провести рефинансирование вашего долларового кредита, а банк вправе как принять ваше предложение, так и отказать. В нашем случае, рефинансирование ипотеки в долларах и перевод валюты кредита в рубли – это идеальный вариант.

Однако на этом пути вас могут встретить неприятные моменты:

  • процентная ставка в рублях будет выше, чем в долларах;
  • нужно будет произвести новую оценку недвижимости, причем оплата этого ляжет на плечи заемщика;
  • заново пройти процедуру одобрения ипотечного кредита (андеррайтинг);
  • плата за переоформление залога в регистрационной службе;
  • плата за страхование;
  • возможно, нужно будет заплатить комиссию за выдачу кредита и иные платежи.

Мы не говорим, что все эти платы обязательно будут, но, по нашему опыту они вполне могут быть.

Продажа валютной ипотечной квартиры.

Еще один вариант – продажа ипотечной квартиры. Но этот способ мы не рекомендуем. В период кризиса стоимость жилья не очень высокая, а вот кредит вырос, причем значительно. Так что продажа вряд ли покроет долг.

Судебный порядок взыскания по ипотеке в валюте.

Будьте готовы к тому, что банк подаст на вас в суд (он обязан это сделать) и недвижимость будет взыскана в 99% случаев. Суд принимает решение, указывая в нем:

  • сумму, которую надлежит выплатить банку;
  • способ и порядок реализации недвижимости;
  • начальную продажную цену заложенного имущества. Эта цена определяется по соглашению заемщика с банком, однако, в случае спора стоимость определяется судом.

Помните, что если суммы, полученной от продажи жилья, не хватит на оплату долга по кредиту, то вам придется также погашать остаток. Не нужно надеяться на то, что банк взыщет недвижимость и вы забудете о долге. Наша практика показывает, что юристы банка делают так, что с торгов жилье уходит на 25% ниже реальной стоимости, а заемщики не только лишаются жилья, но и на долгие годы становятся должниками банка.

Отсрочка исполнения решения суда по ипотеке в валюте.

Законодатель предусмотрел, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию на срок до одного года, при условии, что залогодержателем является физическое лицо. Причем суд учитывает обстоятельство, что сумма, которую требует банк не должна превышать оценочную стоимость имущества.

Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в период отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Когда банк не имеет права взыскивать предмет ипотеки.

Важно знать, что банк не всегда может требовать взыскания заложенного имущества. Если сумма просрочки составляет менее пяти процента от оценочной стоимости предмета ипотеки, а период просрочки составляет менее трех месяцев. Однако необходимо, чтобы обе эти условия были выполнены одновременно.

При отказе от взыскания ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.

Доллар растет, а у меня кредит в долларах. Что делать?

Сказать, что в данный момент заемщики, которые оформили кредит в иностранной валюте, находятся в печальном положении – значит не сказать ничего. Цена доллара по отношению к рублю всего за несколько месяцев увеличилась практически вдвое, и сложно прогнозировать, что ситуация в ближайшее время стабилизируется. В любом случае, банк, который выдал кредит в долларах или евро, будет требовать продолжения ежемесячных выплат, а для семейного бюджета заемщика двойная сумма ежемесячного платежа уже является просто неподъемной.

Чему нас жизнь учит?

Впрочем, валютные заемщики оказываются в подобной ситуации с завидным постоянством. Наблюдать резкое падение курса рубля можно было в 2008 году, затем рубль продолжал дешеветь, однако не так заметно. Более низкая ставка по кредитам в долларах или евро, чем ставка по рублевым кредитам как магнит притягивает тех, кто желает сэкономить на платежах. Однако не все задумываются о том, что рубль очередной раз может подешеветь, причем, в длительной перспективе (тем более, если речь идет об ипотечных долларовых кредитах со сроком в несколько десятков лет) можно уверенно утверждать, что рубль подешевеет обязательно. В принципе, банки именно это и предполагают, обеспечивая сниженные ставки по валютным кредитам.

Читать еще:  По каким причинам могут отказать в ипотеке

Чему же нас научил опыт прошедших «кризисов»? Во-первых, тому, что кредиты нужно брать только в рублях (если в 2008 году доля валютных кредитов составляла порядка 30%, то в 2014 эта доля уже не превышает 4%). Можно понять компании, которые берут краткосрочные долларовые кредиты для экспортных операций (это одно из основных назначений), а также граждан, которые получают доход или заработную плату в валюте, а вот оформлять ипотеку в долларах или евро при доходе в рублях – занятие весьма рискованное. Во-вторых, опыт прошлых лет показал все возможные варианты выхода заемщика из довольно щекотливого положения, это:

  • Досрочное погашение;
  • Перекредитование;
  • Рефинансирование;
  • Государственная поддержка.

В-третьих, люди поняли, что подобные ситуации, хотя и являются разрешимыми, довольно болезненными. Учитывая тот факт, что история с резким обвалом рубля не нова, можно рассмотреть, опять-таки, старые способы сделать так, чтобы последствия были менее ощутимыми.

Варианты выхода из ситуации

Итак, один из возможных вариантов — воздержаться от каких-либо шагов и ждать, пока курс доллара снизится до прежнего уровня. Это худший вариант, поскольку, как показывает опыт, подобного еще никогда не происходило, стандартный сценарий предполагает следующее: курс иностранной валюты, достигнув своего пика, несколько снижается, а затем плавно продолжает расти.

Другим вариантом можно назвать поиск работы (или дохода), которая предполагала бы долларовые поступления. Для подавляющего большинства граждан РФ этот способ является неприемлемым, однако имеет право на существование.

И наиболее традиционный способ, суть которого можно свести к простому описанию: «где-нибудь перезанять, чтобы потом переотдать». Этот способ предполагает следующие вариации:

  • Досрочное погашение долга

Одним из наиболее выгодных способов разобраться с проблемой является досрочное погашение кредита. При этом заемщик застрахован от дальнейшего роста курса, а также может несколько сэкономить на процентах, которые ежемесячно начисляются за пользование кредитом. Однако, опять-таки, этот способ является малореальным для большинства заемщиков.

  • Перекредитование

Необходимую сумму можно получить в банке, при этом, естественно, необходимо предоставить залог, поскольку в кризисные моменты банки выдают займы неохотно и более тщательно проверяют платежеспособность заемщика (на этот раз лучше взять кредит в рублях). Или же можно занять деньги у знакомых, например, предложив им фиктивную продажу квартиры.

  • Рефинансирование

Для многих банков рефинансирование уже стало привычным финансовым продуктом, ориентированным на граждан, которые имеют сложности с выплатами. Смысл рефинансирования заключается в том, что деньги выдаются на более длительный период с сохранением процентной ставки. Таким образом, за счет роста срока кредитования снижается сумма ежемесячного платежа.

Реструктуризация

Банк, выдавший кредит, может пересмотреть условия его погашения (списание части долга, начисленных штрафов, пени, продление срока с уменьшением суммы платежей, пр.) в случае, если заемщик обратится с соответствующим заявлением. Кроме того, если банк отказывается это сделать, заемщик может обратиться в суд и представить доказательства своей неплатежеспособности. Процедура является достаточно долгой и хлопотной, однако этот способ относится к наиболее эффективным и реалистичным для большинства заемщиков.

  • Перевод долга в рубли

Способ, хотя и является откровенно запоздалым решением (особенно для ипотечных валютных заемщиков, которые не сделали этого в 2008 году), однако позволяет остановить рост задолженности, вызванной удешевлением рубля.

Государственная поддержка

В 2008 году при аналогичной ситуации была создана довольно масштабная государственная программа реструктуризации, которая проводилась дочерним подразделением АИЖК со сходным названием — АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). Программа действовала по 2010 год, затем ее действие, как и действие еще ряда государственных программ, направленных на помощь заемщикам, которые оказались в сложной ситуации, было прекращено.

Учитывая тот факт, что очередной обвал рубля случился совсем недавно, пока еще не было объявлено о создании подобных программ. Будут ли такие программы создаваться – сложно сказать, поскольку процент заемщиков, в сравнении с 2008 годом резко сократился.

Что предпринять прямо сейчас?

Как уже было сказано, сидеть, сложа руки – наихудший вариант, поэтому оптимальным решением было бы написать заявление и отправиться в банк. В банке приложить все усилия для того, чтобы договориться таким образом, чтобы это было выгодно банку и заемщику одновременно. Перед походом в банк следует продумать взаимовыгодные решения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector